Lucro Imobiliário: O que Você Precisa Saber Antes de Vender um Imóvel

Para qualquer pessoa que já tem um imóvel e, em algum momento, pretende vendê-lo, o lucro imobiliário é um termo que pode rapidamente se tornar uma dor de cabeça. Isso porque, muitas vezes, sequer consideramos a carga tributária que incidirá sobre a venda, fazendo com que o planejamento seja seriamente comprometido quando descobrimos sobre o valor incidente sobre lucros imobiliários.

A boa notícia, por outro lado, é que a ação deste tipo de tributação não é tão rígida quanto outros tipos de impostos, o que permite que você – sempre sob a orientação de um escritório de advocacia especializado – reduza os custos envolvidos nesta declaração.

Nosso artigo de hoje aborda justamente este tema: explicar o que é o lucro imobiliário, suas implicações tributárias, as diferentes alíquotas aplicadas sobre o lucro, as formas de pagamento, os artifícios legais para reduzir estes gastos e os cenários de isenção.

Além disso, como de costume em nosso site, pedimos à nossa equipe especializada em direito imobiliário para responder algumas das dúvidas mais comuns que recebemos em nosso escritório.

O que é o Lucro Imobiliário

Lucro imobiliário é o nome dado à diferença entre o valor da venda de um imóvel frente ao seu valor de compra. Obviamente, neste cálculo, podem ser consideradas várias outras situações. Por exemplo: um imóvel comprado há muitos anos pode ser vendido por valor superior na atualidade, sem que isso represente um lucro efetivo, vez que o aumento do valor do imóvel pode não ter acompanhado o desenvolvimento da inflação. Desta forma, ele representaria, na prática, uma perda de valor financeiro.

Além disso, impostos, custos de manutenção e adaptação também podem fazer parte da conta. Abordaremos estas situações nos tipos de descontos que incidem sobre a tributação do lucro imobiliário.

Como é pago o lucro imobiliário?

O lucro imobiliário é pago diretamente na plataforma de declaração de rendimentos da Receita Federal. Na plataforma, será emitida uma DARF referente ao montante do lucro e sua alíquota. Essa DARF será paga dentro do próximo mês e incluída na declaração de renda como comprovante, quando esta for realizada.

As alíquotas progressivas sobre o lucro imobiliário

No passado, a alíquota única sobre o lucro imobiliário era de 15%. Desde 2016, porém, foi estabelecida uma alíquota de natureza progressiva, determinada pela Lei nº 13.259, que determina o valor percentual com base no montante do lucro.

A nova lei determinou a seguinte progressão:

·       Alíquota de 15% para lucros imobiliários até o limite de R$5 milhões.

·       Alíquota de 17,5% para lucros imobiliários entre R$5 milhões e R$10 milhões.

·       Alíquota de 20% para lucros imobiliários entre R$10 milhões e R$30 milhões.

·       Alíquota de 22,5% para lucros imobiliários acima de R$30 milhões.

Embora o próprio nome seja autoexplicativo, vale sempre reforçar sobre o que se aplicam essas alíquotas. Ela diz respeito ao montante do lucro, e não ao valor total do imóvel. O valor do imóvel impacta outros tipos de cobranças, como as de registro e transferência. Já a arrecadação sobre os lucros, como o próprio nome sugere, aplica-se exclusivamente sobre a variação positiva obtida entre a compra e a venda do bem.

Quando e como pagar pelo lucro imobiliário

É importante levar em conta uma informação chave a respeito do imposto sobre lucro imobiliário: ele deve ser pago até 30 dias após a concretização da venda.  Mais precisamente, a declaração da venda e seu imposto devem ser pagos até o último dia do mês imediatamente subsequente à venda.

Ao contrário do que muita gente pensa, ele não deve ser pago apenas na ocasião da declaração do Imposto de Renda. Fazer a declaração atrasada pode constituir multa e, até mesmo, risco de sonegação.

Felizmente, porém, há maneira de pleitear por algum tipo de redução do valor a ser cobrado, conforme veremos a seguir.

Oportunidades de redução do imposto

Se você já vendeu um imóvel, deve saber que o lucro não é um simples cálculo de preço de venda versus preço de compra, certo?

Há custos escriturais, de registro, de imposto sobre a transmissão do bem imóvel, entre outros. Em alguns casos, ainda, há custos relacionados a reformas e benfeitorias realizadas no imóvel – responsáveis por parte deste lucro – e até mesmo os custos relacionados aos juros de um eventual financiamento.

Todos estes custos relacionados ao imóvel podem, sim, fazer parte de um conjunto de declarações a serem incluídas no momento do pagamento, descontando o valor do imposto a ser cobrado. Obviamente, essas apresentações devem ser feitas com cuidado para serem lícitas, preferencialmente com o auxílio de um escritório de advocacia especializado. Entre os custos mais comuns a serem descontados do imposto sobre lucro imobiliário, destacam-se:

• escritura;
• registro;
• comissão para corretagem do imóvel
• valores investidos em reformas;
• imposto de transmissão (ITBI);
• juros de financiamento.

Vale ressaltar, ainda, que estes valores são descontados para fins de pagamento do imposto, e não para fins de redução do valor total do lucro. Neste sentido, os gastos servem como um desconto, mas não como um redutor de alíquota.

Cenários de isenção da tributação sobre o lucro imobiliário

Além dos cenários de redução de valor do imposto apresentados, há situações em que se obtém a isenção de imposto de renda sobre lucro imobiliário. Eles são aplicados a imóveis residenciais, em uma das seguintes situações:

Isenção pela data da compra

Para imóveis que foram adquiridos antes do ano de 1969, não há cobrança de lucro imobiliário. Essa compra, é claro, se aplica exclusivamente ao proprietário atual, e não à primeira compra registrada do imóvel.

Isenção por valor do bem

Imóveis até o limite máximo de R$440 mil também estão isentos, desde que também cumpram os seguintes requisitos: o proprietário não possuir outro imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel dentro do período dos últimos cinco anos. Qualquer um destes pontos que não seja cumprido anula a isenção.

Venda para nova compra de residência

A isenção também se aplica para situações em que o proprietário vendeu seu imóvel residencial e utilizou o dinheiro para adquirir um outro imóvel para moradia, até 180 dias após a venda do primeiro.

Essa isenção só se aplica para casos de moradia e no limite do valor efetivamente investido em um outro imóvel. Significa dizer que se você vender um imóvel e adquirir outro de valor inferior, apenas a parte dedicada ao novo imóvel estará isenta. O restante deverá ter a aplicação da alíquota de imposto aplicada normalmente.

Perguntas frequentes sobre lucro imobiliário

Entre as dúvidas mais comuns que recebemos em nosso escritório sobre o lucro imobiliário, destacam-se:

Devo pagar o tributo sobre o lucro imobiliário junto ao imposto de renda?

Não. Como mencionado ao longo do texto, os valores referentes ao lucro imobiliário sempre devem ser pagos até o último dia do mês subsequente à venda. Na ocasião da Declaração de Renda, você deverá declarar este lucro e demonstrar o pagamento já realizado.

O que acontece se eu não pagar o tributo?

A não declaração do lucro imobiliário implica em sonegação do tributo, o que é punível com multas e juros, e até mesmo com modalidades mais graves. A perda do prazo para pagamento, porém, geralmente implica em perdas financeiras mais graves, aplicadas sobre o valor original da alíquota. Via de regra, a multa é maior na medida em que o tempo de atraso aumenta.

Preciso contratar um advogado para abordar a questão do lucro imobiliário?

Contratar um profissional especializado em direito imobiliário permite fazer uma análise precisa de tudo aquilo que você pode evitar pagar de forma segura. Isso oferece o benefício ideal: pagar o mínimo possível sem correr riscos de multas posteriores.

Além do imposto sobre o lucro imobiliário, ele compõe minha renda anual?

Embora tecnicamente o lucro imobiliário auxilie na formação da sua renda ao longo do ano, é importante saber que essa renda específica já foi tributada.

Obviamente, diferentes formatos de declaração de renda apresentam diferentes maneiras de calcular o imposto final, mas é sempre essencial informar as pessoas responsáveis pela sua declaração de renda que houve um lucro sobre imóveis, bem como informar a ela sobre o pagamento que você realizou sobre este lucro. Desta maneira, esta pessoa será capaz de realizar a melhor decisão possível para evitar gastos exagerados ou redundantes.

Entre em contato com a nossa equipe especializada em direito imobiliário e agende uma consultoria para o seu caso, podemos te ajudar!