Saiba mais sobre a possibilidade de venda de um Imóvel Locado

A venda de um imóvel locado é permitida por lei, mas o locatário possui o direito de preferência para adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. 

Mesmo após a venda, o contrato de locação geralmente continua válido até o término do seu prazo, ou até que o locatário e o novo proprietário cheguem a um acordo. Dessa forma, a venda do imóvel não resulta automaticamente na rescisão do contrato, exceto se haver um acordo entre as partes para tal.

Embora seja legal a venda de um imóvel locado, isso gera uma situação de incerteza para o inquilino, que pode ficar preocupado com possíveis mudanças. Por outro lado, o proprietário pode ter seus próprios motivos para vender, seja por necessidade financeira ou por desejo de mudança de investimento.

Para evitar problemas e desentendimentos entre locador e locatário, existem regras que regulam esse processo, como a exigência de aviso prévio e o direito de preferência do inquilino. Com o cumprimento adequado dessas normas, ambas as partes podem evitar conflitos e garantir uma transação tranquila.

Notificação realizada pelo proprietário

A notificação realizada pelo proprietário pela venda de um imóvel locado deve incluir todas as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, prazo, forma de correção e outros dados indispensáveis. Assim, a entrega da notificação ao locatário deve ser inequívoca.

Pode-se considerar a notificação em cartório mais ágil e de menor custo que a judicial e tão eficiente quanto a mesma. Porém, a notificação poderá ser realizada de qualquer forma, desde que viabilize a demonstração do inequívoco recebimento da notificação pelo locatário.

O locador pode desistir do negócio depois de notificar o locatário?

Se o locador desistir da venda de um imóvel locado após notificar o locatário, ele poderá ser obrigado a indenizá-lo por perdas e danos. Essa indenização é necessária para evitar o abuso de direito por parte do locador, que poderia agir com a intenção de forçar o despejo do inquilino sem justificativa legítima.

Conforme o Art. 29 da Lei do Inquilinato, caso o locatário aceite a proposta de venda, e o locador desista posteriormente, ele será responsável pelos prejuízos causados, incluindo lucros cessantes. Ou seja, o locador deverá compensar o locatário pelos danos financeiros que surgirem devido à desistência do negócio.

O que acontece se o proprietário realizar a venda de um imóvel locado sem notificar o locatário?

Se o proprietário vender um imóvel locado sem notificar o locatário, impedindo-o de exercer o direito de preferência, o inquilino poderá recorrer judicialmente para adquirir o imóvel. Para isso, o locatário deve agir dentro de seis meses após o registro da venda, depositando judicialmente o valor da negociação e as despesas associadas, como os emolumentos de escritura e registro.

Além disso, é necessário que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. Caso o locatário não atenda esses requisitos, ele pode, ao menos, exigir perdas e danos pela violação do seu direito de preferência.

O direito do locatário está previsto no Art. 33 da Lei do Inquilinato, que permite ao inquilino preterido reclamar perdas e danos ou, se preferir, exigir a transferência do imóvel, desde que cumpra os prazos e condições estabelecidos na legislação.

Quais regras seguir para venda de um imóvel locado?

Após a venda de um imóvel locado, o locatário tem o direito de permanecer no imóvel por 90 dias, conforme o art. 8º da Lei do Inquilinato. Para evitar a desocupação imediata, é importante que o inquilino siga algumas regras:

Cláusula no contrato de locação: É fundamental incluir no contrato de locação uma cláusula que trate da possibilidade de venda do imóvel durante a vigência do contrato. A cláusula deve deixar claro que o inquilino poderá continuar morando no imóvel até o término do contrato, mesmo que o proprietário decida vender o imóvel.

Averbação do contrato: O contrato de locação, incluindo a cláusula mencionada, deve ser averbado na matrícula do imóvel. A averbação é o procedimento necessário para atualizar as informações do contrato junto ao Cartório de Imóveis. Portanto, ao inserir uma nova cláusula, é preciso seguir as exigências do cartório para garantir que a atualização seja devidamente registrada.

O que fazer após a venda?

Após a venda de um imóvel locado, a lei prevê que o contrato de locação tenha eficácia contra terceiros, desde que registrado no Registro de Títulos e Documentos, no domicílio do locador, ou no Registro de Imóveis, no caso de tratar-se de bem imóvel. Isso significa que, para garantir a continuidade do contrato, é necessário realizar o registro do contrato de locação no Registro Imobiliário, para que a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel tenha efeito.

Além disso, para que o locatário exerça seu direito de preferência na compra do imóvel, é preciso averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel. Com isso, o locatário pode continuar morando no imóvel até o final do contrato, pagando o aluguel ao novo proprietário.

No entanto, muitos locatários desconhecem a importância desses registros ou não tomam as medidas necessárias para proteger seus direitos. Para evitar complicações, é essencial contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário, que possa orientar sobre os direitos e deveres tanto do locatário quanto do proprietário do imóvel.

Vantagens de um advogado especialista em Direito Imobiliário

Ter um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental para garantir que a venda de um imóvel locado seja feita corretamente. O escritório Galvão & Silva segue rigorosamente as normas legais para ajudar tanto locatários quanto locadores, prevenindo complicações que possam prejudicar qualquer das partes.

Várias situações podem surgir durante esse processo, e é importante que o locador e o locatário entendam as particularidades do contrato de locação. Com nossa experiência, oferecemos soluções rápidas e eficazes, buscando sempre resolver questões imobiliárias de forma ágil e com o mínimo de desgaste.

Quais os direitos do inquilino quando o imóvel é vendido?

Quando um imóvel alugado é vendido, o inquilino possui  alguns direitos. Entre eles, pode-se destacar:  

Direito de preferência

O inquilino que ocupa o imóvel há mais de 12 meses e cujo contrato não contenha cláusula de renúncia a esse direito tem preferência na compra do imóvel. O proprietário deve notificá-lo, informando as condições da venda e estabelecendo um prazo de 30 dias para uma resposta. Caso o inquilino opte por não comprar, o proprietário pode vender para outra pessoa.

Manutenção do contrato

O contrato de aluguel pode continuar válido depois da venda do imóvel, seja por estar previsto no contrato, ou por vontade das partes. Vale ressaltar que caso o novo proprietário não notifique o inquilino em 90 dias, a locação deverá ser mantida até o seu término. 

Oposição à venda

O inquilino tem direito a se opor à venda do imóvel caso acredite que a venda é injusta, ou que prejudicará seus interesses. 

Compensação por perdas e danos

Se os direitos do inquilino não forem respeitados, ele pode buscar compensação por perdas e danos, conforme previsto na Lei do Inquilinato, que garante a proteção dos direitos nas relações de compra e venda de imóveis.

Para garantir que seus direitos sejam devidamente assegurados, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado.

O novo proprietário pode pedir a desocupação do imóvel locado?

Sim, o novo proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel locado, mas as condições para esse pedido variam dependendo do contrato de locação e da situação do imóvel. Veja abaixo as principais condições:

• Contrato de locação válido: se o contrato ainda estiver em vigor e não estiver averbado no cartório, nem houver cláusula de vigência em caso de venda, o novo proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel após 90 dias.
• Contrato de locação vencido: se o contrato estiver vencido, o novo proprietário pode pedir a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, assim como faria o antigo proprietário.
• Descumprimento contratual: O proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel caso o inquilino desrespeite alguma cláusula do contrato de locação.
• Contrato vigente com cláusula de vigência registrada: se o contrato estiver em vigor e houver cláusula de vigência em caso de venda, e este contrato estiver averbado no cartório de registro de imóveis, o novo proprietário deve aguardar o término do contrato para pedir a desocupação.
• Necessidade de reparos urgentes: O proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel caso haja necessidade de reparos urgentes que impossibilitem a permanência do inquilino no imóvel.
• Inadimplência: Caso o inquilino esteja inadimplente, ou seja, não pague o aluguel e os encargos de forma adequada, o novo proprietário pode requerer a desocupação do imóvel.

Como formalizar a venda de um imóvel locado?

Para formalizar a venda de um imóvel locado, alguns passos devem ser seguidos, sendo eles:

Informar o inquilino: O proprietário deve deixar o inquilino ciente do seu desejo de vender o imóvel, preferencialmente antes que a venda se concretize. A notificação pode ser feita de maneira direta ou por carta.

Respeitar o direito de preferência: O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel pelo prazo de 30 dias. Se o inquilino não demonstrar interesse nesse período, o proprietário pode continuar com a venda. 

Assinar e registrar a escritura de compra e venda no cartório de notas: após vender o imóvel e acertar todas as condições, deve-se assinar e registar a escritura de compra e venda no cartório de notas.

Vale ressaltar que contar com o auxílio de um advogado especializado durante esse processo é fundamental para garantir a conformidade legal e evitar litígios.

Como notificar o locatário sobre a venda do imóvel?

Para notificar o locatário sobre a venda do imóvel, o proprietário deve informar a imobiliária responsável pela locação, que será encarregada de comunicar o inquilino. A notificação pode ser feita diretamente ao inquilino ou por meio de uma carta extrajudicial.

A notificação deve esclarecer que o locatário possui o direito de preferência para adquirir o imóvel, em condições iguais às oferecidas a terceiros. O inquilino tem um prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra. Caso o locatário não se manifeste, o proprietário pode vender o imóvel para outra pessoa.

Pode vender um imóvel com inquilino dentro?

Sim, é possível vender um imóvel alugado, mas é necessário seguir algumas regras previstas na Lei do Inquilinato (Lei Federal n.º 8.245/1991), que regula a locação de imóveis urbanos e estabelece os direitos e obrigações das partes envolvidas.

O que acontece se o inquilino não permite visitas para venda?

O inquilino não pode impedir visitas ao imóvel para venda, pois isso infringe o direito de propriedade do locador. Caso ocorra, o inquilino pode ser penalizado com ação de despejo e multa rescisória.

Como fica o contrato de aluguel quando o imóvel é vendido?

No caso do contrato de aluguel, o que acontece é que quem vendeu o imóvel perde todos os direitos sobre ele, inclusive o contrato de aluguel. No caso do novo proprietário não notificar o inquilino em até 90 dias, a locação deve ser mantida até o seu término.

O que fazer quando o inquilino não quer sair do imóvel?

Quando o inquilino se recusa a sair do imóvel, as medidas que podem ser adotadas incluem: Ação de Despejo, Notificação Extrajudicial e Negociação. É importante que o locador não demore a tomar providências para resolver a situação de maneira adequada.

Conclusão

A venda de um imóvel locado envolve diversas regulamentações que garantem os direitos tanto do locador quanto do locatário. Cumprir as regras previstas na Lei do Inquilinato, como o direito de preferência do inquilino e a continuidade do contrato, é essencial para evitar conflitos e assegurar uma transação tranquila. 

Contar com a orientação de um advogado especializado pode facilitar todo o processo e garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente. 

Ficou alguma dúvida? Entre em contato com nossa equipe, será um prazer te atender.