Usucapião Urbano: Saiba Tudo Sobre os Tipos e Requisitos

Usucapião Urbano é o nome dado para diferentes modalidades de usucapião que se referem à conversão da posse em propriedade no Direito Brasileiro, quando se trata de um imóvel urbano. O assunto não é exatamente difícil, mas a quantidade de termos técnicos e conceitos envolvidos podem confundir pessoas que não tenham uma familiaridade com o direito civil e noções como “posse” e “propriedade” bem estabelecidas.

A boa notícia é que fica muito mais fácil entender a usucapião, seus tipos e requisitos com um pouco de informação. Este artigo foi preparado pela nossa equipe civilista para esclarecer os principais pontos sobre usucapião urbano e quando pode ser utilizada.

Ao longo do texto, abordaremos os principais conceitos sobre usucapião urbano, seus tipos, requisitos e as principais dúvidas que recebemos sobre o tema. Além disso, é claro, estamos à sua disposição para tirar dúvidas e agendar uma consulta caso você queira abordar seu caso particular.

Entendendo o que é usucapião

Se você chegou até este artigo, provavelmente tem alguma perspectiva do significado de usucapião. O problema é que esse é um dos termos muito falados, mas que nem sempre recebem uma explicação concreta do que significam.

Resumidamente, usucapião é o ato jurídico que converte a posse de um imóvel em sua propriedade. A seguir, definiremos a diferença entre posse e propriedade, mas a informação essencial é que a usucapião oficializa o direito de propriedade para o indivíduo que de fato exerce a posse sobre um bem imóvel, após serem preenchidos os requisitos desta posse pelo tempo necessário.

A diferença entre posse e propriedade

Parte essencial de entender o significado desta conversão de posse em propriedade é saber a diferença entre os dois conceitos. Para isso, é importante saber que a posse é um fato. Em outras palavras, não é preciso que um documento diga que você tem a posse sobre um bem – basta você exercê-la. Tipicamente, o exercício da posse de um bem imóvel urbano é morar nele como se dono fosse, sem que se trata de uma relação onerosa com o proprietário, como no caso de um aluguel.

Já a propriedade é um direito, um registro. É proprietário legal quem tem seu nome registrado como proprietário daquele bem no Registro de Imóveis, que é a instituição responsável por manter as determinações legais sobre os diferentes bens imóveis de uma cidade ou região.

Essa diferença é essencial. O direito de usucapião nasce do exercício da posse sem a propriedade sobre um certo bem, ao mesmo tempo em que o proprietário de direito negligencia o exercício desta posse, não contestando a ocupação indevida do imóvel por tempo suficiente.

Os tipos de usucapião

Este artigo busca tratar da aplicação de usucapião urbano, que não representa, por si só, uma modalidade. Na prática, há diferentes tipos de usucapião que se aplicam ao contexto de imóveis urbanos. Em alguns casos, aliás, mais de uma modalidade poderia ser utilizada pelo possuidor, quando seus requisitos já se cumpriram.

No caso de usucapião urbano, há três modalidades principais tipicamente apontadas como viáveis. São elas:

Usucapião ordinário

Usucapião ordinário é o nome da modalidade prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Se aplica aos casos em que o possuidor tenha algum documento que demonstre que creia ter obtido a propriedade do bem, mas não a conseguiu, na realidade. Neste sentido, a modalidade exige a boa-fé do possuidor, que é o desconhecimento de sua irregularidade.

Nesta modalidade, é necessário comprovar a posse do imóvel por, ao menos, 10 anos. O tempo é reduzido pela metade, caso se demonstre que pagou pelo imóvel de alguma forma, ou caso tenha morado ou realizado obra nele.

Usucapião extraordinário

A usucapião extraordinária é a modalidade na qual não é exigida a boa-fé do possuidor. Ou seja, ela é válida para obtenção da propriedade mesmo quando o possuidor sabe dos impedimentos existentes para ser seu proprietário. Por possuir menos requisitos formais, exige-se que a posse tenha sido exercida por, ao menos, 15 anos. Este período é diminuído para 10 anos se o possuidor tiver morado no imóvel ou tiver realizado obra nele.

Usucapião especial urbano

A usucapião do tipo especial urbana, também chamada de usucapião constitucional urbana, é prevista para quem de fato habita em um imóvel urbano de até 250 metros quadrados exercendo sua posse. Por se tratar de uma modalidade de concretização da função social da propriedade urbana para moradia, a exigência de tempo de posse é de apenas cinco anos de habitação no bem.

Modalidades de usucapião aplicáveis à usucapião urbano

Como mencionado no trecho anterior, as três modalidades apresentadas – ordinário, extraordinário e especial urbano – fazem parte das possibilidades de usucapião urbano. Em geral, escolhe-se a modalidade que preenche os requisitos com menos exigências de comprovação, por uma questão de segurança do procedimento.

Perguntas frequentes sobre usucapião urbano

No escritório Galvão & Silva, recebemos um volume significativo de perguntas a respeito de usucapião urbano e suas características todas as semanas. Por isso, separamos algumas das mais comuns, que podem ser suas também, para que você já confira a resposta rápida!

Posso fazer usucapião de propriedades acima 250 metros quadrados?

Sim, pode. Muitas pessoas confundem a modalidade de usucapião especial urbano como a única modalidade urbana disponível. Como o próprio nome diz, “especial urbano” se refere a uma maneira facilitada de obter a usucapião, por se tratar de um contexto específico e um tamanho limitado.

Propriedades urbanas maiores podem passar normalmente pela usucapião, seguindo os requisitos da modalidade ordinária ou extraordinária, que não apresentam a limitação de 250 metros quadrados.

Se eu tentar a usucapião, o proprietário anterior pode tentar recuperar a posse?

Ao tentar a usucapião com todos os requisitos de uma das modalidades cumpridos, você já tem o direito à propriedade do bem, tratando-se de mera regularização deste fato. Neste sentido, o proprietário anterior não poderá recuperar a posse. Na prática, se ele buscar recuperar a posse, seja reocupando o bem ou tentando alguma medida jurídica, você poderá considerar esta uma invasão irregular, tomando as medidas cabíveis para recuperar a sua posse.

Posso fazer usucapião do imóvel que alugo do proprietário?

Não é possível realizar usucapião de um bem que você aluga de alguém. Isso se dá porque, ao realizar o pagamento do aluguel, você está obviamente reconhecendo a posse daquele indivíduo sobre o bem – caso contrário, não teria a obrigação de pagar para morar no local. No direito, alugueis e comodatos são considerados “atos de mera tolerância”, que não implicam, para o proprietário, em abrir mão da posse daquele bem em qualquer medida.

Posso fazer usucapião do imóvel que alugo para um morador?

No lado oposto da pergunta anterior, pode-se deduzir que se você recebe o aluguel por um imóvel, está comprovada sua posse sobre ele. Os comprovantes de aluguel, aliás, servem como documentação para provar a possa exercida.

Isso ocorre porque uma pessoa está pagando você – e o reconhecendo – como possuidor de uma imóvel. Quando ela o faz e nenhuma outra pessoa a cobra por estar ocupando aquele bem, consolida-se a posse sobre o imóvel.

Como provar que tenho o tempo de posse suficiente para pleitear a usucapião?

A prova do tempo de posse pode acontecer de várias maneiras. Muitas pessoas utilizam meio documentais. Os meios documentais podem ser o pagamento de contas, contratos realizados sobre aquele bem, fotos do passado que demonstram sua permanência lá desde outros períodos e, até mesmo, correspondências com este endereço, em diferentes épocas, endereçadas a você.

Também é possível obter provas testemunhais, apresentando o relato de vizinhos e conhecimentos, que reconheçam você como possuidor do local, especialmente demonstrando haver a chamada posse mansa e pacífica sobre aquele determinado bem – fator essencial para que se faça a usucapião.

Qual o significado de “posse mansa e pacífica”?

Seja em usucapião urbano, rural ou de qualquer natureza, a chamada posse mansa e pacífica é um requisito essencial para que se inicie a contagem do tempo de posse. Significa dizer que é uma posse não contestada pelo proprietário registro, e que essa não contestação deve ser baseada na inércia, e não em algum tipo não pacífico de garantia.

Em outras palavras, se João invade um imóvel de José, mas José o contesta e vai pedir para que saia, não há posse mansa e pacífica. Se, ainda, João reiteradamente ameaça José para que não cobre a reintegração de sua posse ao longo de 15 anos, ainda assim não há usucapião urbano, nem na modalidade extraordinária, pois a posse nunca foi mansa e pacífica, sendo sempre sob o vício da coação.

Quanto custa fazer uma usucapião?

Tudo dependerá do valor do imóvel e, claro, do acordo realizado com os profissionais responsáveis pelo procedimento. Em regra, seus custos são relativamente reduzidos em comparação a outras ações que envolvam imóveis, pois não há cobrança de ITBI para o registro da usucapião sobre a matrícula do imóvel.

Preciso de advogado para fazer a usucapião?

Sim. A contratação de um profissional especializado é absolutamente fundamental. Embora seja relativamente simples, a usucapião exige excelência na comprovação da existência do direto e, especialmente, conhecimento prático sobre os trâmites, para que nenhuma informação relevante se perca ao longo do caminho.

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