Usucapião Rural: Saiba como Funciona esse Procedimento

A usucapião rural é a aquisição de propriedade de imóvel rural por meio da posse contínua e incontestada por, no mínimo, 5 anos, com a finalidade de estabelecimentos familiares ou produtivos, conforme requisitos legais.

A usucapião rural é uma das modalidades de garantia da propriedade de um imóvel para seu verdadeiro possuidor, especialmente considerando aqueles bens imóveis de finalidade rural. Ao longo deste artigo, pretendemos esclarecer o significado da usucapião, seus procedimentos e sua aplicação no caso do cenário rural.

Desde o início, já é útil destacar que não existe apenas uma usucapião rural. Algumas modalidades deste instrumento jurídico podem se aplicar aos bens imóveis de fins rurais, desde modalidades especiais, que aceleram o prazo de posse mínima, até as formas mais tradicionais, em que mais de uma década de posse precisa ser demonstrada.

A realidade é que entender o significado de uma usucapião é relativamente simples. Basta que se entenda alguns dos conceitos fundamentais discutidos nela, como a relação entre posse e propriedade, bem com as diferentes modalidades aplicáveis neste instrumento.

O que é usucapião?

A usucapião é um instrumento jurídico que busca reconhecer a propriedade para o possuidor de fato de um imóvel. Se essa relação entre posse e propriedade for um pouco confusa, não precisa se preocupar: no subtítulo a seguir explicaremos a diferença e a relação entre ambos.

Por enquanto, entenda a posse como o ato de agir como se dono fosse de uma certa propriedade. Não basta apenas agir desta maneira. A posse precisa ter intenção de dono, sem ser “permitida” por um contrato de locação, comodato ou outra modalidade.

A posse também deve ser mansa e pacífica, o que significa que o proprietário legal, aquele que tem seu nome como proprietário registrado na matrícula do imóvel, não tenha contestado a posse, seja judicialmente ou por outros meios.

Por fim, a posse deve ser contínua ou duradoura, sempre de acordo com os prazos determinados por cada modalidade de usucapião prevista na legislação brasileira.

Usucapião Rural no Código Civil: Entendimento e Aplicações Práticas

A usucapião rural está prevista no art. 1.239 do Código Civil (CC), que define pela posse prolongada de um imóvel, em área de terra em zona rural.

Pelo Código, a usucapião rural é tratada como um processo judicial, por ser a única maneira de ser decretada quando foi decretada. Na prática, esse processo também pode ser realizado por via extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A diferença entre posse e propriedade

A diferença entre posse e propriedade, como mencionado anteriormente, é absolutamente essencial para compreender o funcionamento da usucapião.

Posse é o fato de exercer o controle inconteste, contínuo e pacífico sobre um certo imóvel. Trata-se de ter o ânimo e atuação de dono. Exemplos comuns de comprovação de posse é a construção no local, pagamento de taxas de habitação, pagamento de energia elétrica em seu próprio nome e atos semelhantes.

A propriedade, por sua vez, é um registro burocrático. Legalmente, define-se proprietário quem tem seu nome registrado oficialmente na matrícula daquele imóvel. Para ser proprietário, não é necessário agir de uma certa maneira. No entanto, ter a propriedade enquanto a posse é exercida por outra pessoa é justamente o que dá espaço para a usucapião.

As modalidades de usucapião

De maneira geral, fala-se em quatro modalidades tradicionais de usucapião na legislação, embora existam formatos excepcionais

Usucapião ordinário

Usucapião ordinário é o nome da modalidade prevista no artigo 1.242 do Código Civil. É aplicável para casos em que o possuidor tenha algum documento que sugira acreditar ter tido a propriedade do bem, mas não a obteve de fato. Neste sentido, exige a boa-fé do possuidor, que é o desconhecimento de sua irregularidade.

Para esta modalidade, é necessário demonstrar a posse do imóvel por, ao menos, 10 anos. O tempo é reduzido para cinco anos, caso se demonstre que pagou pelo imóvel de alguma forma, ou caso tenha morado ou realizado obra nele.

Usucapião extraordinário

A usucapião extraordinária é aquela em que não se exige a boa-fé do possuidor. Ou seja, ela é válida para obtenção da propriedade mesmo que o possuidor soubesse dos impedimentos para ser seu proprietário. Por possuir menos requisitos formais, exige-se que a posse tenha sido exercida por, ao menos, 15 anos. Este período é diminuído para 10 anos se o possuidor tiver morado no imóvel ou realizado obra nele.

Usucapião especial urbano

A usucapião na modalidade especial urbana, também chamada de constitucional urbana, é dedicada a quem efetivamente habita em um imóvel urbano de até 250 metros quadrados sob as regras da usucapião. Por se tratar de uma modalidade de efetivação da função social da propriedade urbana de moradia, a exigência de tempo de posse é de cinco anos de habitação por lá.

Usucapião especial rural

Assim como a modalidade especial urbana, a modalidade especial rural dedica-se ao cumprimento da função social da propriedade. Neste caso, trata-se da propriedade rural de até 50 hectares de área.

A exigência legal desta modalidade é que se more e produza na propriedade rural em questão por, ao menos, cinco anos. O possuidor não precisa produzir pessoalmente na sua terra, mas, se não o fizer, deverá comprovar que sua família o faz.

Qual a Diferença entre Usucapião Rural e Urbana?

A principal diferença entre usucapião urbano e rural está no local a ser realizado e requisitos para solicitação da propriedade. 

Primeiramente, a usucapião urbana é feita para bens imóveis nas cidades, enquanto a usucapião rural serve para propriedades em zonas rurais. Porém, a usucapião urbana tem o limite de área entre 125 m² e 250 m², enquanto a usucapião rural tem sua área limitada a 50 hectares, relativamente pequena em áreas rurais.

Ademais, um dos requisitos para usucapião rural é tornar a terra da propriedade frutífera. Ou seja, além de morar no imóvel, o usucapiente deve tornar a terra frutífera para fins de trabalho e para sustentar sua família.

Quais modalidades de usucapião se aplicam à usucapião rural?

Na prática, todas as modalidades mencionadas no trecho anterior, exceto a usucapião especial urbana, se aplicam à usucapião de bens imóveis rurais. Perceba que a modalidade especial urbana é a de trâmite mais fácil e direto, mas possui mais requisitos e limitações, justamente pela facilidade.

As modalidades ordinária e extraordinária também são meio de obtenção do direito, sem as limitações de áreas que a modalidade especial rural apresenta, por exemplo.

Requisitos Essenciais para a Configuração do Usucapião Rural

Os principais requisitos para configurar a usucapião rural são:

• Intenção de propriedade: Vontade do usucapiente em ser proprietário do bem imóvel, exceto sobre imóveis alugados, cedidos ou emprestados;
• Posse pacífica: posse do usucapiente sobre o bem, sem haver contestações judiciais e reclamação por possíveis donos do imóvel;
• Posse ininterrupta: posse contínua e duradoura do bem, por 5 anos, sem haver abandonos do imóvel.

Além disso, o bem imóvel deve ter o limite de 50 hectares, cerca de 500 mil m², e ter sua terra frutífera pelo usucapiente, não sendo dono de outro imóvel rural ou urbano. A partir da comprovação desses requisitos, a usucapião rural poderá ser configurada e realizada.

Perguntas frequentes sobre usucapião rural

A usucapião rural é um tema que levanta uma série de dúvidas, tanto para quem busca reconhecer a posse e a consequente propriedade, quanto para quem tem a propriedade e busca se defender do procedimento.

Entre as dúvidas que mais recebemos em nosso escritório, destacam-se:

Por que o prazo para usucapião especial rural é reduzido?

Pelo imóvel rural ser habitado por um período longo, e servirem de instrumento produtivo para a terra, é do entendimento da legislação brasileira que esta segurança sobre a posse deve ter prioridade em relação à propriedade, visto não ter a vigia ou utilidade de seu proprietário.

O proprietário do imóvel pode recuperar o bem quando eu tentar a usucapião?

Se você já tem os requisitos para realizar a usucapião, isso significa que, de fato, você já tem esse direito. Se o antigo proprietário tentar recuperar o bem a esta altura, não terá mais tal direito, e você poderá entrar com as medidas necessárias, incluindo uma eventual reintegração de posse.

Como é possível ser possuidor, mas não proprietário?

Como explicado anteriormente, a posse é uma ação de fato, enquanto a propriedade é um registro burocrático. Se você exercer a posse de fato sobre um imóvel e não for contestado, isso significa que o proprietário não o está fazendo. Como consequência, você é quem está dando a função social daquele bem por meio do exercício da posse e da produtividade. É assim que a usucapião rural ganha espaço.

E se meu imóvel rural tiver mais do que 50 hectares de área?

Se sua posse ocorrer sobre bem com mais de 50 hectares de área, não poderá ser aplicada a modalidade especial rural. No entanto, a usucapião rural também pode ser os ritos ordinário e extraordinário.

Posso fazer a usucapião de um imóvel que eu alugo?

O fato de se pagar um aluguel implica em reconhecer que o proprietário continua exercendo a posse daquele bem, e que você só o usufrui sob tal autorização, que sem representar negligência em relação à posse. Não há, portanto, possibilidade legal prevista para a conversão do aluguel em usucapião.

Como faço para provar que sou possuidor de um imóvel pelo tempo necessário?

Algumas das maneiras mais comuns e sólidas são as documentais, como registro de pagamento de taxas públicas sobre o bem, contas de energia elétrica, registros fotográficos de tempos passados em que você já habitava o local.

O que significa “posse mansa e pacífica”?

Posse mansa e pacífica significa não ter a sua posse contestada pelo proprietário registrado daquele imóvel. Se, por exemplo, a pessoa entrar na Justiça contestando a sua posse e o processo transcorrer por mais do que o tempo mínimo para a usucapião, este tempo transcorreu sendo contestado, não havendo posse mansa e pacífica.

Vou pagar algum imposto para a usucapião?

Não há impostos sobre bens imóveis decorrentes da usucapião, uma vez que se trata do reconhecimento de um direito, e não da transmissão onerosa daquele bem em questão.

Conclusão

A usucapião rural é um processo importantíssimo para aqueles que tornaram a posse do seu imóvel como forma de trabalho ou sustento de sua família, tornando a sua terra produtiva e frutífera. Para adquirir a propriedade de um imóvel onde vive, é fundamental entrar em contato com um advogado especializado na área.

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