Usucapião Ordinária: Entenda como Funciona

A usucapião ordinária é a aquisição da propriedade por meio da posse contínua e sem oposição por 10 anos, com justo título e boa-fé. Ela permite que o possuidor regularize o imóvel judicialmente, desde que cumpra os requisitos legais estabelecidos.

O termo “usucapião ordinária” pode parecer técnico para quem não está familiarizado com o direito, mas, na prática, ele se refere a uma das modalidades de usucapião previstas no Código Civil Brasileiro. Trata-se de uma das formas mais “comuns” de usucapião, pois traz uma série de requisitos que facilitam a regularização do imóvel para o possuidor.

Se você chegou até aqui porque quer conhecer mais sobre o significado de usucapião, a boa notícia é que preparamos um artigo inteiro para tirar suas dúvidas. Esperamos que você consiga entender com precisão como a posse se converte em propriedade, atendidos certos requisitos, e quando a usucapião ordinária pode ser utilizada.

Ao final do artigo, preparamos uma série de perguntas e respostas rápidas, para responder algumas das dúvidas mais comuns que nossa equipe especializada recebe sobre o assunto. Como de costume, ainda, você pode contar com o auxílio direto da nossa equipe entrando em contato conosco.

Entendendo o que é usucapião

A definição de usucapião, seja na modalidade usucapião ordinária ou qualquer outra, é relativamente simples. Trata-se da conversão de um fato em um direito reconhecido e oficializado, que é a conversão da posse em propriedade.

Entender essa conversão exige entender os dois conceitos com melhor precisão, e abordaremos isso no trecho a seguir. Neste instante, o que é realmente importante é saber que a usucapião tem a função da reconhecer a propriedade de um bem a quem realmente o possui.

Significa reconhecer que existe uma distinção entre estar registrado como proprietário de um imóvel e ser, de fato, quem exerce sua posse. Mais do que isso, trata-se de uma preferência legislativa para aplicação da função social de um bem, em relação à segurança registral de um imóvel, conforme veremos a seguir.

A diferença entre posse e propriedade

De maneira muito resumida, a posse é um fato. A propriedade é um registro. Normalmente, o proprietário exerce a posse sobre seu bem imóvel. Quando não o faz, porém, abre espaço para que, preenchidos os requisitos de usucapião ordinário, ou em alguma outra modalidade, a posse se converta em propriedade, pois é o possuidor quem dá uso à função social daquele bem, e não o seu proprietário, que negligenciou o bem a ponte de perder a posse sobre ele.

Os tipos de usucapião

Embora este seja um artigo focado em usucapião ordinário, é importante compreender que existem diferentes modalidades do instituto. Eles se diferenciam pelos tipos de requisito para que se concretize a usucapião. São eles:

Usucapião ordinário

Usucapião ordinário é o nome da modalidade prevista no artigo 1.242 do Código Civil. É aplicável para casos em que o possuidor tenha algum documento que sugira acreditar ter tido a propriedade do bem, mas não a obteve de fato. Neste sentido, exige a boa-fé do possuidor, sendo o desconhecimento de sua irregularidade.

Para esta modalidade, é necessário demonstrar a posse do imóvel por, ao menos, 10 anos. O tempo é reduzido para cinco anos, caso se demonstre que pagou pelo imóvel de alguma forma, ou caso tenha morado ou realizado obra nele.

Usucapião extraordinário

A usucapião extraordinária é aquela em que não se exige a boa-fé do possuidor. Ou seja, ela é válida para obtenção da propriedade mesmo que o possuidor soubesse dos impedimentos para ser seu proprietário. Por possuir menos requisitos formais, exige-se que a posse tenha sido exercida por, ao menos, 15 anos. Este período é diminuído para 10 anos se o possuidor tiver morado no imóvel ou tiver realizado obra nele.

Usucapião especial urbano

A usucapião na modalidade especial urbana, também chamada de constitucional urbana, é dedicada a quem efetivamente habita em um imóvel urbano de até 250 metros quadrados sob as regras da usucapião. Por se tratar de uma modalidade de efetivação da função social da propriedade urbana de moradia, a exigência de tempo de posse é de cinco anos de habitação por lá.

Usucapião especial rural

Assim como a modalidade especial urbana, a modalidade especial rural dedica-se ao cumprimento da função social da propriedade. Neste caso, trata-se da propriedade rural de até 50 hectares de área.

A exigência legal desta modalidade é que se more e produza na propriedade rural em questão por, ao menos, cinco anos. O possuidor não precisa produzir pessoalmente na sua terra, mas, se não o fizer, deverá comprovar que sua família o faz.

Tipos de imóveis que podem passar por usucapião ordinária

Essencialmente, qualquer bem imóvel pode passar por usucapião ordinária, desde que cumpra seus requisitos. É importante entender que as modalidades especial rural e especial urbana não são exclusivas sobre os tipos de imóveis sobre os quais versam. Preenchidos os requisitos da modalidade ordinária, ela é igualmente validade para a obtenção da propriedade sobre aquele bem.

Requisitos típicos da usucapião ordinária

O Código Civil Brasileiro determina a usucapião ordinária da seguinte maneira:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.242

Percebe-se, portanto, que seus requisitos são: o exercício da posse por dez anos, justo título e boa-fé. Justo título é algum documento que leve a pessoa a crer que efetivamente tem a propriedade daquele bem, como um contrato ou comprovante de pagamento do imóvel. Boa-fé, por sua vez, é a crença de que é proprietária do bem. Entre os requisitos, ainda, há a possibilidade de reduzir pela metade o tempo de posse exigido, se cumpridos os requisitos do parágrafo único acima.

Perguntas frequentes sobre usucapião ordinária

A este ponto, esperamos que a usucapião já não seja uma condição tão estranha para você. Ainda assim, há muitas dúvidas sobre o tema que costumam surgir ao longo do processo de compreensão. Por isso, separamos as perguntas que mais recebemos sobre o assunto aqui em nosso escritório:

Se eu tentar a usucapião, o proprietário anterior pode tentar recuperar a posse?

Se você retornar ao tópico anterior, verá que o artigo 1.242 do Código Civil diz que “Adquire também a propriedade do imóvel” aquele que cumprir seus requisitos. Perceba que o artigo não diz que a pessoa adquire a propriedade após a decisão judicial, mas quando ela cumpre os requisitos.

Significa dizer que o ato judicial que oficializa a usucapião é um ato de declaração, pois o direito em si já existe. Desta forma, o antigo proprietário que tentar recuperar a posse não estará agindo sob seu direito, e sim tentando obter injustamente a posse de um bem que já não é mais dele. Logo, não há possibilidade de que o faça, uma vez que, de fato, já não é proprietário daquele bem.

Posso fazer usucapião do imóvel que alugo do proprietário?

Uma dúvida muito comum para quem aprende o conceito de usucapião pela primeira vez é: “Bem, eu exerço a posse sobre o imóvel onde moro pagando aluguel. Posso fazer a usucapião?”. A resposta é categórica: não.

Você não exerce a posse absoluta, pois reconhece que ela é do possuidor/proprietário original a cada vez que paga o aluguel. Estivesse a propriedade sob sua posse, não precisaria pagar nada para ninguém, certo?

Neste caso, há um ato de tolerância do proprietário, que acontece mediante esta relação onerosa que é o aluguel, reiterando mensalmente a quem pertence aquele bem.

Posso fazer usucapião do imóvel que alugo para um morador?

Se a pergunta anterior é uma negativa categórica, imaginemos o sentido oposto. Se você não é proprietário registrado de um imóvel, mas exerce sua posse, e passa a alugar aquele bem para outra pessoa, o fato de a pessoa estar pagando você é um ato de reconhecimento da sua posse. Assim sendo, o período segue contando para um possível comprovação para fins de usucapião.

Quanto custa fazer uma usucapião ordinária?

O custo de usucapião ordinária varia conforme o tipo do bem, seu valor, custos para regularização e, claro, os honorários acordados com seu escritório de advocacia. Vale sempre deixar claro que os custos da usucapião ordinário – e, em geral, de todas as modalidades – são bastante simbólicos em comparação a outros procedimentos referentes a imóveis. Como não incide ITBI, pois não houve transmissão do bem, sua regularização é comparativamente acessível, e representa uma enorme garantia jurídica.

Preciso de advogado para fazer a usucapião ordinária?

Sim, um escritório de advocacia especializado em usucapião é bastante importante, pois fará a busca adequada pelas comprovações necessárias para a usucapião. Isso é especialmente importante na modalidade ordinária, que não apenas exige a comprovação da posse do bem pelo período mínimo, mas um justo título e boa-fé.

Contar com a assistência correta pode ser a diferença entre garantir essa propriedade rapidamente ou precisar esperar, ainda, por mais cinco anos para tentar a usucapião extraordinária – período no qual o proprietário anterior pode tentar algum tipo de reversão, reduzindo sua segurança.

Nosso escritório atua há anos com uma equipe especializada nestes e em outros temas ligados ao Direito Imobiliário, para buscar soluções ágeis e pouco desgastantes para as partes envolvidas. Ficou alguma dúvida? Entre em contato com nossa equipe, será um prazer te atender.

Quais documentos são necessários para solicitar usucapião ordinária?

A solicitação da usucapião ordinária exige a apresentação de diversos documentos. Entre os principais, destacam-se:

• RG e CPF do solicitante;
• Certidão de casamento (se aplicável);
• Certidão de nascimento dos filhos menores (se houver);
• Certidão de óbito (se aplicável);
• Comprovante de residência atual;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Certidão de ônus reais do imóvel e dos confrontantes;
• Planta e memorial descritivo do imóvel;
• Documentos que comprovem o tempo de posse e moradia no imóvel;
• Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do solicitante.

Além disso, é necessário comprovar que o possuidor age de boa-fé e tem justo título. A boa-fé implica que a posse não tenha sido adquirida de forma ilícita ou violenta, enquanto o justo título é um documento que comprova a aquisição do imóvel, embora não seja suficiente para transferir a propriedade.

Qual a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária?

A principal diferença entre a usucapião ordinária e a extraordinária se encontra no prazo de posse e nos requisitos obrigatórios para obter o imóvel.

Usucapião extraordinária

O prazo de posse é de 15 anos, e não são exigidos boa-fé ou justo título. Este tipo de usucapião é comum e não requer a comprovação de posse com base em documentos. 

Usucapião ordinária

Neste caso, o prazo de posse é de 10 anos, e são requisitos obrigatórios o justo título e boa-fé. Se enquadram como justo título qualquer documento que justifique a posse, como uma promessa, ou um contrato de compra e venda, desde que seja assinado por duas testemunhas. 

O que é justo título na usucapião ordinária?

O justo título na usucapião ordinária se trata de um dos requisitos para a usucapião ordinária, mas não é o único. Ele é um instrumento que, de forma geral, poderia transmitir a propriedade do imóvel, mas que não tem a eficácia desejada devido a algum vício. 

O justo título é, em resumo, demonstração de que a posse foi concedida por alguém que poderia ceder a posse, seja por meio de pagamento ou de forma gratuita.

Entre os exemplos de documentos que podem ser considerados justo título, pode-se destacar: compromisso ou promessa de compra e venda, contrato particular, escritura pública, formal de partilha, e cessão de direitos hereditários. 

É possível reduzir o prazo de usucapião ordinária?

Sim, o prazo de usucapião ordinária pode ser reduzido. Isso ocorre da seguinte maneira: 

• Se o imóvel for a moradia do possuidor, o tempo é reduzido para cinco anos
• Se o possuidor tiver feito algum investimento social ou econômico no imóvel, o tempo é reduzido para 5 anos.

Para isso, é recomendável o auxílio de um advogado especialista para saber como proceder para que esse prazo seja reduzido. 

O que pode impedir o processo de usucapião?

O que pode impedir o processo de usucapião são: posse não pacífica, posse não contínua, ação judicial, posse não publica, incapacidade legal, documentação inadequada, relação de curatela ou tutela, e relação de parentesco.

Qual o tipo de usucapião mais rápido?

O tipo de usucapião mais rápido é o usucapião extrajudicial. Ele pode ser concluído em até 60 dias, desde que o possuidor preencha todos os requisitos legais. Esse processo é realizado diretamente no cartório, sem a necessidade de ação judicial, o que torna a tramitação mais ágil.

É obrigatório morar no imóvel para pedir usucapião?

Sim, a moradia no imóvel é uma condição bastante considerada para a maioria das modalidades de usucapião, mas existem alguns casos em que não é necessária, como, por exemplo, a usucapião na modalidade extraordinária, que dispensa a utilização da área para moradia.

Quantos anos é preciso ficar no imóvel para ter direito?

Os anos de permanência no imóvel necessários para ter direito a usucapião varia. A depender do tipo e de outros fatores, como, por exemplo: usucapião ordinária (5 a 10 anos), e usucapião extraordinária (10 a 15 anos).

Conclusão

Em resumo, a usucapião ordinária é um processo legal que permite a aquisição de um imóvel após a posse contínua e sem oposição por um período mínimo de 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título e boa-fé. Caso o imóvel tenha sido adquirido de boa-fé e o possuidor tenha investido no imóvel ou utilizado-o como moradia, esse prazo pode ser reduzido para 5 anos.

Nosso escritório, Galvão & Silva, conta com profissionais altamente qualificados nas mais diversas áreas do direito. Estamos prontos para atendê-lo e ajudá-lo a melhor resolver sua demanda. Portanto, caso deseje sanar dúvidas sobre usucapião, ou esteja a procura de profissionais para cuidar da sua demanda, entre em contato e marque sua consultoria.