Rescisão de Contrato Imobiliário: Direitos, Deveres e Como Proceder

A rescisão de contrato imobiliário ocorre quando uma das partes decide encerrar o acordo antes do prazo, por motivos como inadimplência ou arrependimento. Envolve direitos e deveres, como devolução de valores pagos ou multas, conforme o contrato e a lei.

A rescisão de contrato imobiliário é um tema que possui grande relevância no mercado imobiliário, pois este, envolve questões jurídicas, financeiras e emocionais que podem impactar tanto compradores quanto vendedores, locadores e locatários. 

Seja por inadimplência, arrependimento ou descumprimento de cláusulas contratuais, o encerramento de um contrato exige atenção a direitos, deveres e procedimentos específicos para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica.

Nesse sentido, o artigo a seguir busca abordar os principais aspectos relacionados à rescisão, orientando sobre como proceder de forma eficiente e esclarecendo as principais responsabilidades das partes envolvidas.

O que é a Rescisão de Contrato Imobiliário?

A rescisão de contrato imobiliário é o processo pelo qual as partes envolvidas em contratos com relação imobiliária decidem encerrar o vínculo contratual antes do prazo originalmente acordado. Esse rompimento pode ocorrer por diversos motivos, como inadimplência, arrependimento, impossibilidade de cumprimento das obrigações ou violação de cláusulas contratuais. 

Ainda, a rescisão pode ser amigável, quando ambas as partes concordam com os termos do encerramento, ou litigiosa, que é quando há discordância, exigindo intervenção judicial.

No âmbito jurídico, a rescisão de contrato imobiliário implica a necessidade de observar os direitos e deveres das partes envolvidas, conforme estipulado no contrato e na legislação vigente. Dependendo do caso, podem ser aplicadas penalidades, como multas, retenção de valores pagos ou até mesmo a devolução de quantias com correções monetárias. 

No Brasil, a Lei nº 13.786/2018 trouxe regulamentações específicas para os contratos de compra e venda de imóveis na planta, incluindo regras sobre o distrato e a restituição de valores, o que trouxe consequentemente mais segurança jurídica para ambas as partes.

É fundamental que a rescisão seja conduzida com atenção aos aspectos legais para evitar prejuízos ou conflitos desnecessários. Além disso, é importante registrar formalmente a rescisão, seja por meio de um distrato escrito ou de uma decisão judicial, garantindo que todas as obrigações pendentes sejam esclarecidas e documentadas.

Principais Motivos para Rescisão de Contrato Imobiliário

Os principais motivos para a rescisão de contrato imobiliário variam de acordo com a natureza do contrato e as circunstâncias das partes envolvidas. Nesse sentido, um dos mais recorrentes é a inadimplência, esta ocorre quando uma das partes não cumpre com as obrigações financeiras, como o pagamento de parcelas por exemplo. Essa situação compromete o acordo e geralmente leva ao seu encerramento.

Outro motivo frequente é o arrependimento ou mudança de circunstâncias pessoais ou financeiras. Não é incomum que o comprador ou locatário enfrente dificuldades financeiras, como perda de emprego ou aumento de despesas, esses fatores, portanto, tornam impossível a continuidade do contrato. Além disso, mudanças de planos, como realocação para outra cidade ou desinteresse no imóvel, também podem motivar a rescisão.

Ainda, problemas relacionados ao imóvel ou ao contrato também são razões bastante comuns para o rompimento. Assim, defeitos estruturais no imóvel, atraso na entrega por parte de construtoras ou descumprimento de cláusulas contratuais podem levar uma das partes a solicitar o encerramento do contrato. Esses motivos geralmente exigem um respaldo jurídico, seja para formalizar o distrato ou para assegurar os direitos das partes.

Direitos e Deveres das Partes na Rescisão

No geral, as duas partes possuem o direito de encerrar o contrato imobiliário, desde que cumpram as condições estabelecidas para que haja esse rompimento. Por exemplo, o comprador ou locatário pode solicitar a devolução de valores pagos, enquanto o vendedor ou locador tem o direito de reter uma parte desse valor como multa, quando prevista.

Entre os deveres, destaca-se a obrigação de formalizar a rescisão de maneira adequada. Isso inclui a assinatura de um termo de distrato ou a obtenção de uma decisão judicial que registre o encerramento do vínculo. Não só isso, as partes devem observar prazos, devoluções e compensações financeiras conforme o contrato imobiliário e a legislação aplicável.

Para contratos de compra de imóveis, especialmente na planta, a Lei nº 13.786/2018 estabelece critérios claros sobre devoluções e multas.

Ainda, outro dever importante é o cumprimento das obrigações remanescentes, como a devolução do imóvel em contratos de locação ou o pagamento de eventuais taxas pendentes. Por sua vez, a parte que recebe o imóvel ou os valores devolvidos deve assegurar que não haja prejuízos adicionais ou complicações vindas da rescisão.

Vale destacar que a transparência e o respeito às cláusulas contratuais são fundamentais para evitar litígios e assegurar que ambas as partes tenham seus direitos preservados.

Regras da Lei do Distrato Imobiliário

A Lei do Distrato Imobiliário, instituída pela Lei nº 13.786/2018, regulamenta os direitos e deveres das partes em casos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Essa legislação trouxe uma segurança jurídica significativa, especificando critérios para devolução de valores, multas e prazos, tanto para o comprador quanto para a construtora.

Nesse sentido, uma das principais regras da lei é a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador, caso a rescisão seja motivada por desistência ou inadimplência. Essa retenção é limitada a 25% em casos de empreendimentos que não utilizam o regime de patrimônio de afetação. A devolução dos valores ao comprador deve ocorrer em até 30 dias após a assinatura do distrato.

Não só isso, a lei exige ainda, uma maior transparência nas cláusulas contratuais, obrigando as construtoras a informar de forma clara  e objetiva os direitos e penalidades em caso de distrato. 

A mesma regulamenta ainda multas para o descumprimento de prazos de entrega do imóvel, permitindo ao comprador rescindir o contrato imobiliário ou exigir indenização, caso o atraso ultrapasse 180 dias. Essas regras, portanto, possuem o objetivo de equilibrar as relações contratuais e minimizar conflitos.

Multas Contratuais: O que é Permitido por Lei?

As multas contratuais em contratos imobiliários são penalidades financeiras aplicadas quando uma das partes descumpre as obrigações estabelecidas no contrato. Nesse contexto, a legislação brasileira permite a inclusão de multas desde que essas sejam proporcionais e razoáveis, buscando assim, evitar abusos e garantir o equilíbrio.

Por exemplo, no caso antes já citado de contratos de compra e venda de imóveis, se o comprador solicitar o distrato por desistência ou inadimplência, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos, no regime de patrimônio de afetação. Fora desse regime, a retenção é limitada a 25%. Essas porcentagens portanto incluem todas as penalidades contratuais e devem ser devidamente detalhadas no contrato.

Já em contratos de locação, por sua vez, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê a aplicação de multas proporcionais ao tempo restante do contrato, caso o locatário decida desfazer de forma antecipada sem justificativa válida. 

Por exemplo, se a multa for de três alugueis e restarem seis meses de contrato, o locatário deverá pagar apenas metade da multa estipulada. Assim, as multas devem respeitar os princípios de equidade e estar claramente especificadas no contrato.

Quando a Rescisão pode ser Judicializada?

A rescisão de contrato imobiliário pode ser judicializada quando as partes não chegam a um acordo amigável sobre os termos do encerramento. Isso ocorre, normalmente, em situações de conflito relacionadas à devolução de valores, aplicação de multas ou cumprimento de obrigações contratuais. A judicialização portanto, é comum quando uma das partes acredita que seus direitos foram violados ou que a outra parte agiu de forma abusiva ou ilegal.

Um exemplo típico de judicialização é quando o comprador de um imóvel na planta solicitar o distrato e discordar da porcentagem de retenção aplicada pela construtora. Nesses casos, o comprador pode acionar a Justiça para buscar a revisão das penalidades ou a devolução de valores.

Ainda, a rescisão pode ser levada ao Judiciário em casos de atraso excessivo na entrega do imóvel, descumprimento de cláusulas contratuais ou problemas estruturais que inviabilizam a ocupação do imóvel. Da mesma forma, contratos de locação, disputas sobre danos ao imóvel, dívidas pendentes ou devolução de caução podem levar à judicialização. 

Documentos Necessários para Formalizar a Rescisão

A formalização da rescisão de um contrato imobiliário exige a apresentação de documentos que comprovem o vínculo contratual e o cumprimento das obrigações legais. Esses documentos, por sua vez, garantem que o processo seja transparente e juridicamente válido.

Desse modo, o primeiro documento considerado como essencial é o contrato original firmado entre as partes, que especifica as cláusulas acordadas, como condições para rescisão, multas e prazos. 

Além disso, é necessário elaborar um termo de distrato, um documento formal que registra a decisão de encerrar o contrato, detalhando os acordos realizados, como devolução de valores, retenção de multas e prazos para cumprimento das obrigações.

Outros documentos importantes podem incluir comprovantes de pagamento, como recibos, boletos quitados ou transferências bancárias, que auxiliam no cálculo de valores a serem devolvidos ou retidos. No caso de contratos de locação, também é de grande relevância apresentar um laudo de vistoria do imóvel, que atesta as condições do bem na devolução.

Qual é o papel do Comprador na Rescisão do Contrato imobiliário?

O comprador na rescisão de contrato imobiliário possui o papel de formalizar a decisão, cumprir com suas obrigações pendentes e, a depender do caso, solicitar a devolução de valores pagos. Deve atentar-se ainda às cláusulas contratuais, respeitando prazos e condições legais.

Qual é o papel da Construtora ou Imobiliária no Processo de Distrato?

A construtora ou imobiliária possui a responsabilidade de formalizar o encerramento do contrato imobiliário, calcular e aplicar as multas previstas e devolver os valores devidos ao comprador. Deve ainda, garantir que o processo seja transparente, objetivo e respeite as cláusulas acordadas.

Como Evitar Problemas em um Contrato Imobiliário?

Para evitar problemas em um contrato imobiliário, é de grande importância estar ciente de todas as cláusulas antes de assinar, assegurando que estejam claras as condições de pagamento, prazos e possíveis penalidades. Consultar um advogado especializado também é essencial nesses casos.

Como Garantir seus Direitos Após a Rescisão do Contrato Imobiliário?

Para garantir seus direitos após uma rescisão de contrato imobiliário, é fundamental formalizar o distrato por escrito, detalhando todos os termos acordados, como devolução de valores e multas. Além disso, guarde comprovantes e busque auxílio jurídico para garantir que as cláusulas sejam cumpridas.

Conclusão

A rescisão de contrato imobiliário é um processo complexo que exige atenção às normas legais e ao cumprimento das obrigações contratuais. Seja amigável ou litigiosa, a decisão de encerrar um contrato deve ser cuidadosamente formalizada, para evitar conflitos e prejuízos. 

Por esse motivo, é de extrema importância contar com a ajuda de advogados especializados na área. Nesse sentido, nós do escritório de advocacia Galvão & Silva possuímos uma equipe habilidosa e competente, totalmente pronta para lidar com seu caso.  Entre em contato conosco hoje mesmo e acabe com seu problema!