A rescisão contratual de imóveis ocorre quando uma das partes decide encerrar o contrato antes do prazo acordado. Pode envolver multas, devolução de valores e necessidade de justificativa legal, conforme cláusulas contratuais e legislação vigente.
Rescisão contratual de imóveis, é um tema que pode gerar diversas incertezas tanto para os locadores quanto para os locatários. Este texto aborda as 10 perguntas mais relevantes sobre o assunto, fornecendo respostas claras e objetivas para auxiliá-lo a compreender melhor seus direitos e deveres.
A rescisão contratual de imóveis ocorre quando uma das partes decide encerrar o contrato de compra ou venda antes da conclusão. As razões podem incluir inadimplência, desistência ou descumprimento de cláusulas.
O que é rescisão contratual de imóveis?
A rescisão contratual de imóveis, nada mais é que encerramento antecipado de um acordo firmado e formalizado entre as partes em um contrato de locação ou compra e venda de um imóvel, quando uma das partes decide terminar o contrato antes do prazo estabelecido.
Este processo pode ser voluntário, com ambas as partes concordando com o término, ou involuntário, quando uma das partes deseja encerrar o contrato contra a vontade da outra.
Quais são as causas mais comuns para uma rescisão contratual de imóveis?
As causas mais comuns para a rescisão contratual de imóveis geralmente se relacionam com contratos de compra e venda ou de locação. Abaixo, detalhamos algumas das causas mais frequentes:
Inadimplência do comprador ou locatário
A falha em cumprir com as obrigações financeiras é uma das principais razões para a rescisão de contratos imobiliários.
Descumprimento de cláusulas contratuais
O não cumprimento de outras cláusulas, além das financeiras, também pode levar à Rescisão Contratual de Imóveis.
Vícios ocultos ou problemas estruturais
Defeitos graves não aparentes no ato da compra ou locação podem fundamentar a Rescisão Contratual de Imóveis.
Acordo mútuo
Por vezes, as partes decidem conjuntamente pela rescisão contratual de imóveis por diversos motivos, como mudança de planos ou dificuldades financeiras.
O que acontece se o locatário requer a rescisão contratual de imóveis antes do prazo?
No Brasil, a rescisão contratual de imóveis por parte do locatário antes do término do prazo estipulado no contrato pode ter diferentes consequências, dependendo das cláusulas específicas do contrato de locação e da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula os aluguéis. Eis alguns pontos importantes a considerar:
Multa rescisória
Geralmente, os contratos de locação preveem uma multa para o caso de rescisão antecipada. A lei permite essa cobrança, mas determina que a multa deve ser proporcional ao período restante do contrato. Isso significa que se o locatário decide sair antes do fim do contrato, ele deve pagar uma multa, mas o valor dessa multa diminui à medida que se aproxima o fim do contrato.
Notificação ao locador
O locatário deve notificar o locador sobre sua intenção de rescindir o contrato com antecedência, conforme estabelecido no contrato. A falta de aviso prévio pode resultar em penalidades adicionais.
Acordo entre as partes
Em muitos casos, locador e locatário podem chegar a um acordo que minimize as perdas para ambos. Por exemplo, o locatário pode se oferecer para procurar um novo inquilino ou o locador pode concordar em reduzir a multa em troca de uma desocupação mais rápida do imóvel.
Desocupação do imóvel
Após a notificação ao locador, o locatário deverá desocupar o imóvel até a data acordada, garantindo que o imóvel esteja nas condições adequadas, conforme estabelecido no contrato de locação.
Devolução do imóvel
Ao devolver o imóvel, é recomendável que locatário e locador façam uma vistoria conjunta para verificar o estado do imóvel. Qualquer dano causado pelo locatário pode ser descontado do valor do depósito de segurança, se houver.
Lei do inquilinato
Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário pode devolver o imóvel sem a necessidade de pagar a multa rescisória, desde que pague os aluguéis e encargos até a data da entrega das chaves, em casos específicos previstos na lei, como transferência por seu empregador para prestar serviços em localidade distinta daquela do início do contrato, mediante comprovação documental.
E se for o locador a requerer a rescisão contratual de imóveis?
Quando o locador decide pela rescisão contratual de imóveis antes do término do prazo estipulado, a situação é regulada de forma diferente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e pode variar dependendo das circunstâncias específicas.
Retomada do imóvel para uso próprio
A lei permite ao locador solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como o locatário, de imóvel residencial próprio. Para isso, o locador deve comunicar essa necessidade com antecedência, respeitando os prazos mínimos de locação previstos na lei.
Notificação formal ao locatário
O locador deve notificar formalmente o locatário sobre sua intenção de retomar o imóvel, geralmente com uma antecedência mínima de 30 dias. A notificação deve ser feita por escrito e, idealmente, com comprovação de recebimento.
Descumprimento do contrato pelo locatário
Se o locatário descumpre o contrato (por exemplo, atraso no pagamento do aluguel, uso indevido da propriedade, etc.), o locador pode pedir a rescisão do contrato e a consequente desocupação do imóvel, seguindo os procedimentos legais, que incluem ação de despejo.
Fim do prazo de locação
Caso o locador não tenha interesse em renovar o contrato ao final do prazo estabelecido, ele deve avisar o locatário com a antecedência prevista em contrato sobre a rescisão contratual de imóveis, ou, na falta desta previsão, com pelo menos 30 dias de antecedência.
Ação judicial
Em casos onde não há acordo entre as partes para a rescisão do contrato ou se o locatário se recusa a desocupar o imóvel após o pedido de retomada, o locador pode ter que recorrer a uma ação judicial de despejo. Esse processo deve ser conduzido conforme os trâmites legais, podendo exigir a apresentação de provas e justificativas para a retomada.
Indenizações
Dependendo das condições estabelecidas no contrato e da legislação, o locador pode ser obrigado a indenizar o locatário por despesas ou prejuízos causados pela rescisão contratual de imóveis antecipada.
Nos casos de rescisão contratual de imóveis, como calcular a multa rescisória?
A multa rescisória em casos de rescisão contratual de imóveis é calculada com base no valor do aluguel e no tempo restante do contrato. Por exemplo, se o contrato prevê uma multa equivalente a três meses de aluguel e ainda restam seis meses para o término, a multa será proporcionalmente ajustada para metade do valor inicialmente previsto.
O que é necessário para formalizar a rescisão contratual de imóveis?
Para formalizar a rescisão contratual de imóveis, de maneira adequada e conforme as normas legais, deve-se observar alguns requisitos essenciais. Esses requisitos ajudam a garantir que tanto o locador quanto o locatário, estejam protegidos de cientes de suas obrigações e direitos.
Revisão do contrato
O primeiro passo é revisar o contrato de locação para entender as cláusulas relacionadas à rescisão, incluindo notificações prévias, multas por rescisão antecipada, e outros termos relevantes.
Notificação formal
A parte interessada na rescisão contratual de imóveis, deve notificar a outra parte formalmente. Essa notificação deve ser feita por escrito e dentro do prazo estabelecido pelo contrato ou pela legislação aplicável. É recomendável que a notificação seja enviada de forma que se possa comprovar o recebimento, por exemplo, carta registrada com aviso de recebimento.
Negociação de condições
Dependendo do motivo da rescisão e das condições do contrato, pode ser necessário negociar termos específicos, como a data de desocupação do imóvel, a multa rescisória, e outras obrigações financeiras.
Vistoria do imóvel
realizar uma vistoria conjunta do imóvel é crucial para verificar seu estado de conservação. Qualquer dano ou alteração feita no imóvel que não esteja de acordo com o contrato pode ser motivo para compensações financeiras. É aconselhável documentar essa vistoria com fotos e um relatório assinado por ambas as partes.
Acordo de rescisão
Idealmente, as partes devem elaborar um documento de acordo de rescisão, detalhando todas as condições acordadas para a rescisão do contrato, como responsabilidades financeiras, data de desocupação, e estado do imóvel. Esse documento deverá ser assinado por ambas as partes.
Quitação de débitos
Antes da finalização da rescisão contratual de imóveis, todos os débitos pendentes como aluguéis, contas de consumo, taxas condominiais, entre outros, devem ser quitados. A quitação desses débitos deve ser documentada.
Devolução das chaves
A entrega das chaves ao locador ou ao seu representante marca a desocupação oficial do imóvel. A data e o ato da entrega das chaves devem ser documentados, preferencialmente no acordo de rescisão ou em um documento à parte.
Registro em cartório
Embora não seja um requisito legal para todos os casos, o registro do acordo de rescisão em cartório pode oferecer uma segurança jurídica adicional, especialmente em situações mais complexas.
Quais são os direitos do locatário na rescisão contratual de imóveis?
O locatário tem o direito de receber de volta o valor da caução, se houver, ajustado conforme necessário. Também tem direito a ser notificado com antecedência sobre a intenção de rescisão por parte do locador e a negociar condições de saída, como prazos e multas.
E os direitos do locador?
O locador tem o direito de receber o imóvel nas condições em que foi alugado, considerando o desgaste natural pelo uso. Também tem direito a receber os aluguéis e encargos devidos até a data da efetiva desocupação e a aplicar a multa rescisória, se prevista em contrato.
O que fazer em casos de descumprimento de contrato?
Em caso de descumprimento de qualquer cláusula contratual, a parte prejudicada pode buscar a justiça para resolver o conflito. Isso pode incluir o pagamento de indenizações, a execução de obrigações específicas ou a rescisão contratual forçada.
Como evitar problemas na rescisão contratual?
Para evitar problemas, é fundamental ler e entender todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. Tanto locadores quanto locatários devem manter uma comunicação aberta e transparente durante todo o período de vigência do contrato. Além disso, é recomendável buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para esclarecer dúvidas e mediar negociações.
Por que o distrato de contrato é importante?
O distrato de contrato é importante, visto que é um meio legal e seguro de rescindir o contrato anteriormente selado. O término do pacto é feito de forma amigável e consensual. Este instrumento garante a segurança jurídica e também os deveres e os direitos das partes, evitando maiores conflitos.
Quais as etapas do processo de distrato contratual?
O processo de distrato requer as seguintes etapas:
Comunicação e justificativas
O primeiro passo consiste na transparência e na comunicação entre as partes. É necessário que todos entendam os motivos que resultaram no término do pacto, e que desejem de forma mútua fazer o distrato.
Revisão do contrato
O processo de revisão é necessário para garantir que todas as cláusulas tenham a devida atenção, para ser possível visualizar as especificações do contrato, que podem vir a influenciar o distrato contratual.
Elaboração do termo de distrato
Assim como o contrato original, o distrato também deve ser escrito. O documento deve constatar o acordo entre as partes, além de explicitar os motivos que levaram ao término do pacto, e solucionar questões como o cumprimento das cláusulas, o pagamento de multas, a devolução de valores ou itens, entre outros.
Assinaturas
Para assegurar a validade de contrato e a segurança jurídica, é necessário a assinatura de todas as partes
Quais são os tipos mais frequentes de distrato?
Os tipos de distrato mais comuns costumam ser o distrato trabalhista, que ocorre quando se encerra o contrato de trabalho, este é regido pela CLT. O distrato imobiliário, ocorre quando um contrato de compra ou venda de um imóvel é encerrado. O distrato de sociedade, que trata do rompimento de contrato entre sócios de uma pessoa jurídica .
Ainda, temos o distrato de locação, acontece quando as partes desejam romper o contrato de aluguel de imóveis ou itens.
Qual é o prazo para realizar o distrato de contrato?
O prazo de distrato de contratos é variável, isto é, depende do tipo de contrato e da legislação vigente. Em alguns casos, o prazo já é estabelecido de acordo com as normas, como é o caso dos contratos de adesão. Em outro exemplo, o código de defesa do consumidor estabelece o prazo de sete dias para voltar atrás nas compras, também chamado de direito de arrependimento.
Em caso de contratos mais específicos, esse prazo é determinado de maneiras distintas, levando sempre em conta as cláusulas contratuais.
Como oficializar o distrato de contrato?
Para que o distrato seja formalizado, é necessário a assinatura de todas as partes, esta assinatura pode ser feita tanto de maneira digital, quanto de maneira manual. Em alguns casos, o registro do termo em cartório pode ser necessário para que o distrato tenha validade diante de terceiros. Por exemplo, o distrato de contratos imobiliários.
Precisa de advogado para fazer distrato?
É recomendável o acompanhamento de um profissional para fazer o distrato para que tudo seja feito corretamente. O advogado pode auxiliar em questões como a resolução de disputas, revisar ou redigir o documento do distrato, ou até mesmo oferecer orientações acerca das consequências do distrato.
Qual advogado cuida de quebra de contrato?
Os tipos de advogados mais recomendáveis para tratar da elaboração de um distrato seriam advogados especializados em direito civil e os especializados em direito contratual.
Qual a diferença entre distrato e rescisão de contrato?
A diferença entre o distrato e a rescisão é que o distrato exige o acordo entre as partes, já a rescisão pode ser uma decisão unilateral.
Quanto tempo demora um processo de distrato imobiliário? O prazo dependerá de diversos fatores, como a complexidade judicial, a documentação, ou burocracia envolvida.
Quais os três tipos de rescisão de contrato?
Existe a rescisão por justa causa, que ocorre quando uma das partes realiza uma ou mais faltas graves. A rescisão sem justa causa, a qual ocorre quando o contrato é encerrado sem que as partes tenham sofrido ou realizado alguma infração. E a rescisão por acordo das partes.
Conclusão
A rescisão contratual de imóveis requer atenção e cuidado de ambas as partes envolvidas. Compreender seus direitos e deveres, bem como seguir as regras estabelecidas no contrato, pode evitar conflitos e garantir uma transição tranquila para todos os envolvidos, e isto pode não ser de tão fácil compreensão.
Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato com nossos advogados, o escritório Galvão & Silva terá o maior prazer em atendê-lo. A nossa equipe conta com profissionais altamente qualificados, e preparados para lhe auxiliar no que for necessário.
Galvão & Silva Advocacia
Artigo escrito por advogados especialistas do escritório Galvão & Silva Advocacia. Inscrita no CNPJ 22.889.244/0001-00 e Registro OAB/DF 2609/15. Conheça nossos autores.
