Rescisão Contratual de Imóveis: 10 Perguntas e Respostas Importantes.

A rescisão contratual de imóveis, é um tema que pode gerar diversas incertezas tanto para os locadores quanto para os locatários. Este texto aborda as 10 perguntas mais relevantes sobre o assunto, fornecendo respostas claras e objetivas para auxiliá-lo a compreender melhor seus direitos e deveres.

O que é Rescisão Contratual de Imóveis?

A rescisão contratual de imóveis, nada mais é que encerramento antecipado de um acordo firmado e formalizado entre as partes em um contrato de locação ou compra e venda de um imóvel, quando uma das partes decide terminar o contrato antes do prazo estabelecido. 

Este processo pode ser voluntário, com ambas as partes concordando com o término, ou involuntário, quando uma das partes deseja encerrar o contrato contra a vontade da outra.

Quais são as causas mais comuns para uma Rescisão Contratual de Imóveis?

As causas mais comuns para a rescisão contratual de imóveis geralmente se relacionam com contratos de compra e venda ou de locação. Abaixo, detalho algumas das causas mais frequentes:

Inadimplência do Comprador ou Locatário.

A falha em cumprir com as obrigações financeiras é uma das principais razões para a rescisão de contratos imobiliários.

Descumprimento de Cláusulas Contratuais.

O não cumprimento de outras cláusulas, além das financeiras, também pode levar à Rescisão Contratual de Imóveis.

Vícios Ocultos ou Problemas Estruturais.

Defeitos graves não aparentes no ato da compra ou locação podem fundamentar a Rescisão Contratual de Imóveis.

Acordo mútuo.

Por vezes, as partes decidem conjuntamente pela rescisão contratual de imóveis por diversos motivos, como mudança de planos ou dificuldades financeiras.

O que acontece se o locatário requer a rescisão contratual de imóveis antes do prazo?

No Brasil, a rescisão contratual de imóveis por parte do locatário antes do término do prazo estipulado no contrato pode ter diferentes consequências, dependendo das cláusulas específicas do contrato de locação e da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula os aluguéis. Eis alguns pontos importantes a considerar:

Multa Rescisória: geralmente, os contratos de locação preveem uma multa para o caso de rescisão antecipada. A lei permite essa cobrança, mas determina que a multa deve ser proporcional ao período restante do contrato. Isso significa que se o locatário decide sair antes do fim do contrato, ele deve pagar uma multa, mas o valor dessa multa diminui à medida que se aproxima o fim do contrato.

Notificação ao Locador: o locatário deve notificar o locador sobre sua intenção de rescindir o contrato com antecedência, conforme estabelecido no contrato. A falta de aviso prévio pode resultar em penalidades adicionais.

Acordo entre as Partes: em muitos casos, locador e locatário podem chegar a um acordo que minimize as perdas para ambos. Por exemplo, o locatário pode se oferecer para procurar um novo inquilino ou o locador pode concordar em reduzir a multa em troca de uma desocupação mais rápida do imóvel.

Desocupação do Imóvel: após a notificação ao locador, o locatário deverá desocupar o imóvel até a data acordada, garantindo que o imóvel esteja nas condições adequadas, conforme estabelecido no contrato de locação.

Devolução do Imóvel: ao devolver o imóvel, é recomendável que locatário e locador façam uma vistoria conjunta para verificar o estado do imóvel. Qualquer dano causado pelo locatário pode ser descontado do valor do depósito de segurança, se houver.

Lei do Inquilinato: segundo a Lei do Inquilinato, o locatário pode devolver o imóvel sem a necessidade de pagar a multa rescisória, desde que pague os aluguéis e encargos até a data da entrega das chaves, em casos específicos previstos na lei, como transferência por seu empregador para prestar serviços em localidade distinta daquela do início do contrato, mediante comprovação documental.

E se for o locador que requerer a rescisão contratual de imóveis?

Quando o locador decide pela rescisão contratual de imóveis antes do término do prazo estipulado, a situação é regulada de forma diferente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e pode variar dependendo das circunstâncias específicas. 

Retomada do Imóvel para Uso Próprio: a lei permite ao locador solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como o locatário, de imóvel residencial próprio. Para isso, o locador deve comunicar essa necessidade com antecedência, respeitando os prazos mínimos de locação previstos na lei.

Notificação Formal ao Locatário: o locador deve notificar formalmente o locatário sobre sua intenção de retomar o imóvel, geralmente com uma antecedência mínima de 30 dias. A notificação deve ser feita por escrito e, idealmente, com comprovação de recebimento.

Descumprimento do Contrato pelo Locatário: se o locatário descumpre o contrato (por exemplo, atraso no pagamento do aluguel, uso indevido da propriedade, etc.), o locador pode pedir a rescisão do contrato e a consequente desocupação do imóvel, seguindo os procedimentos legais, que incluem ação de despejo.

Fim do Prazo de Locação: caso o locador não tenha interesse em renovar o contrato ao final do prazo estabelecido, ele deve avisar o locatário com a antecedência prevista em contrato sobre a rescisão contratual de imóveis, ou, na falta desta previsão, com pelo menos 30 dias de antecedência.

Ação Judicial: em casos onde não há acordo entre as partes para a rescisão do contrato ou se o locatário se recusa a desocupar o imóvel após o pedido de retomada, o locador pode ter que recorrer a uma ação judicial de despejo. Esse processo deve ser conduzido conforme os trâmites legais, podendo exigir a apresentação de provas e justificativas para a retomada.

Indenizações: dependendo das condições estabelecidas no contrato e da legislação, o locador pode ser obrigado a indenizar o locatário por despesas ou prejuízos causados pela rescisão contratual de imóveis antecipada.

Nos casos de rescisão contratual de imóveis, como calcular a multa rescisória?

A multa rescisória em casos de rescisão contratual de imóveis é calculada com base no valor do aluguel e no tempo restante do contrato. Por exemplo, se o contrato prevê uma multa equivalente a três meses de aluguel e ainda restam seis meses para o término, a multa será proporcionalmente ajustada para metade do valor inicialmente previsto.

O que é necessário para formalizar a rescisão contratual de imóveis?

Para formalizar a rescisão contratual de imóveis, de maneira adequada e conforme as normas legais, deve-se observar alguns requisitos essenciais. Esses requisitos ajudam a garantir que tanto o locador quanto o locatário, estejam protegidos de cientes de suas obrigações e direitos.

Revisão do Contrato: o primeiro passo é revisar o contrato de locação para entender as cláusulas relacionadas à rescisão, incluindo notificações prévias, multas por rescisão antecipada, e outros termos relevantes.

Notificação Formal: a parte interessada na rescisão contratual de imóveis, deve notificar a outra parte formalmente. Essa notificação deve ser feita por escrito e dentro do prazo estabelecido pelo contrato ou pela legislação aplicável. É recomendável que a notificação seja enviada de forma que se possa comprovar o recebimento (por exemplo, carta registrada com aviso de recebimento).

Negociação de Condições: dependendo do motivo da rescisão e das condições do contrato, pode ser necessário negociar termos específicos, como a data de desocupação do imóvel, a multa rescisória, e outras obrigações financeiras.

Vistoria do Imóvel: realizar uma vistoria conjunta do imóvel é crucial para verificar seu estado de conservação. Qualquer dano ou alteração feita no imóvel que não esteja de acordo com o contrato pode ser motivo para compensações financeiras. É aconselhável documentar essa vistoria com fotos e um relatório assinado por ambas as partes.

Acordo de Rescisão: idealmente, as partes devem elaborar um documento de acordo de rescisão, detalhando todas as condições acordadas para a rescisão do contrato, como responsabilidades financeiras, data de desocupação, e estado do imóvel. Esse documento deverá ser assinado por ambas as partes.

Quitação de Débitos: antes da finalização da rescisão contratual de imóveis, todos os débitos pendentes (aluguéis, contas de consumo, taxas condominiais, etc.) devem ser quitados. A quitação desses débitos deve ser documentada.

Devolução das Chaves: a entrega das chaves ao locador ou ao seu representante marca a desocupação oficial do imóvel. A data e o ato da entrega das chaves devem ser documentados, preferencialmente no acordo de rescisão ou em um documento à parte.

Registro em Cartório: embora não seja um requisito legal para todos os casos, o registro do acordo de rescisão em cartório pode oferecer uma segurança jurídica adicional, especialmente em situações mais complexas.

Quais são os direitos do locatário na rescisão contratual de imóveis?

O locatário tem o direito de receber de volta o valor da caução, se houver, ajustado conforme necessário. Também tem direito a ser notificado com antecedência sobre a intenção de rescisão por parte do locador e a negociar condições de saída, como prazos e multas.

E os direitos do locador? 

O locador tem o direito de receber o imóvel nas condições em que foi alugado, considerando o desgaste natural pelo uso. Também tem direito a receber os aluguéis e encargos devidos até a data da efetiva desocupação e a aplicar a multa rescisória, se prevista em contrato.

O que fazer em casos de descumprimento de contrato?

Em caso de descumprimento de qualquer cláusula contratual, a parte prejudicada pode buscar a justiça para resolver o conflito. Isso pode incluir o pagamento de indenizações, a execução de obrigações específicas ou a rescisão contratual forçada.

 Como evitar problemas na rescisão contratual? 

Para evitar problemas, é fundamental ler e entender todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. Tanto locadores quanto locatários devem manter uma comunicação aberta e transparente durante todo o período de vigência do contrato. Além disso, é recomendável buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para esclarecer dúvidas e mediar negociações.

Conclusão

A rescisão contratual de imóveis requer atenção e cuidado de ambas as partes envolvidas. Compreender seus direitos e deveres, bem como seguir as regras estabelecidas no contrato, pode evitar conflitos e garantir uma transição tranquila para todos os envolvidos, e isto pode não ser de tão fácil compreensão assim.

Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato com nossos advogados, o escritório Galvão & Silva terá o maior prazer em atendê-lo. A nossa equipe conta com profissionais altamente qualificados, e preparados para lhe auxiliar no que for necessário.