5 passos para um contrato de locação de imóveis comerciais mais sólido

Na busca pelo ponto comercial perfeito, depois de avaliar vários imóveis, finalmente você encontra o espaço ideal para o seu negócio.

Sabemos como é o sentimento. A ansiedade para mostrar ao mercado seu trabalho, seu produto ou seu serviço toma conta e você não vê a hora de “assinar os papéis”.

É exatamente neste momento que um grande sonho pode se tornar um pesadelo. Não queremos trazer negativismo para seu futuro empreendimento, porém, somos especialistas no que fazemos e já vimos diversos empresários cometerem erros singulares na hora de assinar o contrato de locação.

Pois, ao ignorar o que diz um contrato de locação de imóveis comerciais, é possível assinar e concordar com termos que podem comprometer as atividades de seu negócio.

Sendo assim, elaboramos este artigo que traz os elementos essenciais para um contrato de locação de imóveis comerciais sólido, consistente e que irá preservar sua locação legal e satisfatória para ambas as partes. Desse modo, acompanhe os próximos pontos e saiba os passos para ter um sólido contrato de locação de imóveis comerciais.

1. Saber as obrigações do locador

É imprescindível estar bem informado sobre as obrigações do locador com quem você fará negócios, correto? Do contrário, como você poderá reivindicar seus direitos como locatário?

Para isso nós trouxemos uma lista taxativa das obrigações do locador durante a vigência do contrato de locação de imóveis comerciais. Vejamos.

 O locador é obrigado a:

• entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
• garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
• manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
• responder pelos problemas ou defeitos anteriores à locação;
• fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
• fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, sendo proibida a quitação de forma genérica;
• pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
• pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar de incêndio, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
• exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
• pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Você consegue notar nessa lista que algumas ações obrigatórias do locador não são uma prática comum no mercado?

Uma delas, por exemplo, é o pagamento do seguro contra incêndio que normalmente é pago pelo locatário. Pois bem, essa não é uma obrigação do locatário e sim do locador, no entanto, a maioria dos contratos transfere essa obrigação para quem está alugando o imóvel comercial.

Essa  não é uma prática ilegal, pois a lei permite. Porém, é importante ter ciência de que se você não quiser pactuar e acordar essa situação terá total direito e amparo da lei.

2. Saber suas obrigações como locatário

Já você, como locatário, não quer ser surpreendido com uma notificação extrajudicial sobre um erro cometido do qual você não tinha ciência, não é mesmo?

Por isso, aqui estão as suas obrigações como locatário dentro do período em que estiver na posse do imóvel.

O locatário é obrigado a:

• pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
• servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
•  levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
• realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
• pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, se for o caso;
• cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• pagar o prêmio do seguro de fiança, se houver;
• pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Assim como nas obrigações do locador, você pode notar também certas particularidades em seus deveres como quem aluga o imóvel. Vamos destacar um deles que vez ou outra é motivo de discussão e problemas. A mudança na forma interna ou externa do imóvel sem a autorização do locatário.

O fato de estar na posse do imóvel não lhe dá direito de modificar a estrutura interna ou externa do local sem avisar e pedir permissão ao dono antes. Não estamos falando de decoração e coisas que podem ser removidas sem estragar o espaço alugado. E sim de alterações consistentes na fachada e interior do imóvel que não podem ser restauradas.

Ou seja, antes de qualquer benfeitoria tudo deve ser conversado com o dono da propriedade.

3. Checar os prazos em contrato

Um exemplo perfeito é saber que você pode renovar o prazo estipulado no contrato de forma automática!

Essa é uma das particularidades que não existe dentro do contrato de locação de imóveis residenciais. Porém, na “lei do inquilinato”, o artigo 51 permite esse procedimento, vamos ver?

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 51.

Veja que há alguns requisitos para que seu contrato seja renovado, porém, sendo preenchidos, é perfeitamente possível que a renovação seja realizada.

E mais! Esse direito pode ser exercido por qualquer pessoa que sublocar o imóvel ou cessionários se houver. Além disso, no caso do imóvel ser alugado para atividades em sociedade, esta também poderá renovar o contrato.

4. Prevenir-se contra a “denúncia vazia”

Já ouviu este termo? Sabe realmente do que se trata? A denúncia vazia é basicamente uma maneira legal do locador reaver o imóvel que foi locado sem nenhum motivo aparente. Também chamada de denúncia imotivada a denúncia vazia tem previsão no artigo 46 da lei do inquilinato e se você não quer ser “pego de surpresa” fique atento a ela.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 46.

5. Ter um especialista no assunto para avaliar o contrato

Não queremos que você faça um curso ou especialização em direito. No entanto, conhecer os pontos principais da lei do inquilinato facilitará a realização dos contratos de locações de imóveis sem erros.

Primeiro, saiba que a “lei do inquilinato” é só um nome popular dado à Lei Federal n. 8.245, de 1991. Ali estão determinadas as disposições sobre as locações de imóveis urbanos.

Ou seja, conhecer alguns artigos essenciais da referida lei será de grande valia na hora de fechar aquele tão sonhado contrato para locação do seu imóvel dos sonhos. Vejamos.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 4^o 

Pronto, estamos diante do nosso primeiro artigo importante na hora de fechar o contrato. Ele basicamente determina que, dentro do prazo estipulado, o locador não pode pedir o imóvel de volta.  No entanto, o locatário se desejar pode devolver o imóvel alugado antes do prazo estipulado em contrato, se pagar devidamente a multa estipulada pela quebra do acordo.

Isso quer dizer que o locador não pode jamais reaver o imóvel se estiver dentro do prazo? Não. Temos aí um detalhe importante que também merece atenção. Vamos ao artigo 9°.

A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti -las.

Art. 9º

Percebe que há algumas formas? O artigo 9° demonstra algumas maneiras do contrato de locação de imóveis comerciais ser desfeito e é importante que você as saiba para se prevenir da sua ocorrência.

E como você poderia saber de todas estas informações se não fosse o profissional ou escritório de sua confiança para lhe orientar? Por isso é fundamental estar bem amparado  a respeito dos seus direitos e deveres estipulados em contrato.

E se você gostou de conhecer estes 5 passos para um contrato de locação de imóveis comerciais mais sólido, poderá se interessar em advogado especialista em ordem de despejo.

Ficou alguma dúvida? Precisa do serviço de um escritório especialista em direito imobiliário? Entre em contato conosco! Nossos profissionais terão prazer em atender você!