Contrato de Locação Comercial: Saiba o que é Indispensável

O contrato de locação comercial formaliza o aluguel de um imóvel para fins comerciais, estabelecendo direitos e deveres entre locador e locatário, como prazo, valor do aluguel e responsabilidades. Protege ambas as partes juridicamente.

Um contrato de locação comercial é um documento fundamental para estabelecer os direitos e obrigações entre o locador e o locatário. 

Neste artigo, discutiremos os pontos indispensáveis que devem ser considerados ao elaborar ou assinar um contrato dessa natureza. 

Desde o prazo e valores até as reformas e garantias de pagamento, cada aspecto desempenha um papel crucial na proteção e segurança de ambas as partes envolvidas. 

Entender essas questões é essencial para evitar problemas futuros e estabelecer uma relação transparente e equilibrada no contexto da locação comercial.

O que é um contrato de locação comercial?

Um contrato de locação comercial é um documento legalmente vinculativo que estabelece minuciosamente as diretrizes e os termos para o uso de um imóvel específico com fins comerciais, bem como as obrigações financeiras relacionadas ao pagamento do aluguel. 

A elaboração adequada desse contrato é de extrema importância para garantir a segurança e a proteção dos direitos tanto do locatário (a parte que aluga o imóvel para fins comerciais) quanto do locador (o proprietário que concede o imóvel para locação).

No contexto de um contrato de locação comercial, cada detalhe importante é abordado, isso inclui elementos essenciais, como a descrição completa do imóvel em questão, a duração do contrato, as condições de renovação, as cláusulas referentes aos pagamentos, os prazos de pagamento, as penalidades por atraso e os métodos de reajuste do aluguel. 

Além disso, o contrato também pode abranger cláusulas sobre manutenção e reparos do imóvel, obrigações de seguro, responsabilidades das partes envolvidas e quaisquer outras condições específicas acordadas entre as partes.

Embora o contrato de locação comercial seja comumente associado a atividades comerciais, em algumas situações, ele pode ser utilizado para fins residenciais. Um exemplo disso é quando uma pessoa jurídica tem a intenção de fornecer moradia para seus diretores ou funcionários. 

Nesses casos, o contrato será adaptado para atender às necessidades e aos requisitos de um contrato de locação residencial, abordando questões como uso residencial, condições de habitação e obrigações específicas do locatário e do locador.

Portanto, a elaboração minuciosa e cuidadosa de um contrato de locação comercial é fundamental para assegurar a proteção dos interesses e direitos de todas as partes envolvidas. 

Ao definir claramente as obrigações, responsabilidades e termos financeiros, o contrato fornece uma base sólida para um relacionamento justo e harmonioso entre o locatário e o locador, promovendo assim a segurança jurídica e a estabilidade no ambiente de negócios.

Por envolver tantos detalhes, é fundamental contar com o auxílio de um advogado contratualista para a elaboração do seu contrato de locação comercial.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato, oficialmente denominada Lei Federal nº 8.245 de 1991, é o conjunto de normas que regula as questões relacionadas à locação de imóveis no território brasileiro. Ao longo dos anos, essa legislação passou por modificações significativas.

Em 2009, a Lei nº 12.112 trouxe uma importante alteração ao reduzir o prazo concedido ao inquilino para desocupar o imóvel no caso de não renovação do contrato. 

Anteriormente, era permitido ao locatário atrasar a devolução da propriedade por um período de até três anos. No entanto, atualmente, o prazo máximo estipulado para a saída do inquilino é de 45 dias.

Posteriormente, em 2016, ocorreram atualizações no Código de Processo Civil que tiveram impacto direto na Lei do Inquilinato. Essas mudanças foram elaboradas com o objetivo de agilizar os procedimentos judiciais, afetando, assim, algumas regras relacionadas às ações de despejo.

Antes das atualizações, o inquilino dispunha de seis meses para desocupar o imóvel após a confirmação do despejo por falta de pagamento. Contudo, com as mudanças, o prazo foi significativamente reduzido para 15 dias.

Quais as principais obrigações do locador e locatário em um contrato de locação comercial?

Em um contrato de locação comercial, tanto o locador (proprietário do imóvel) quanto o locatário (inquilino) possuem obrigações específicas que devem ser cumpridas. Abaixo estão algumas das principais obrigações de cada uma das partes:

Obrigações do Locador:

• Entrega do imóvel: deve entregar o imóvel ao locatário nas condições acordadas, em conformidade com o estado descrito no contrato de locação;
• Conservação e manutenção do imóvel: é responsabilidade do locador garantir que o imóvel esteja em bom estado de conservação e realizar as manutenções necessárias para preservar a sua funcionalidade;
• Pagamento de despesas ordinárias: é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias, tais como impostos, taxas de condomínio, seguro do imóvel e outros encargos previstos no contrato;
• Garantia da posse tranquila: deve assegurar que o locatário tenha a posse tranquila do imóvel durante o período de locação, sem interferências ou problemas legais;
• Respeito aos direitos do locatário: deve respeitar os direitos do locatário, garantindo que o uso e gozo do imóvel sejam exercidos de acordo com o contrato e as leis aplicáveis.

Obrigações do Locatário:

• Pagamento do aluguel: deve efetuar o pagamento do valor do aluguel no prazo e forma estabelecidos no contrato de locação;
• Conservação do imóvel: é responsável por manter o imóvel em boas condições de conservação, realizando pequenos reparos e cuidados necessários para preservar a sua integridade;
• Uso adequado do imóvel: deve utilizar o imóvel exclusivamente para a finalidade estipulada no contrato, respeitando as normas estabelecidas e evitando qualquer atividade que possa causar danos ao imóvel;
• Pagamento de despesas extraordinárias: é responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias, que incluem reformas estruturais, obras não previstas e outras despesas de maior impacto, desde que devidamente previstas no contrato;
• Devolução do imóvel: ao final do contrato, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, respeitando os termos do contrato e cumprindo as obrigações relacionadas à desocupação do imóvel.

É importante ressaltar que essas são apenas algumas das principais obrigações do locador e do locatário em um contrato de locação comercial. 

Como funciona a renovação de contratos de locação comercial?

A renovação de um contrato de locação comercial pode ser feita de diversas formas, a depender das condições do contrato original e da vontade do locador. Entre os principais procedimentos, pode-se destacar:  

Renovação por termo aditivo:

O termo aditivo se trata de  um documento que altera algumas cláusulas do contrato original, mantendo as demais inalteradas. 

Renovação automática:

Se o contrato original estabelecer  a renovação automática, o prazo de extensão deve ser apontado  de forma clara, podendo ser por igual período ou por período indeterminado. 

Renovação compulsória:

O locatário pode ajuizar uma ação judicial contra o locador para assegurar  o direito de permanecer no imóvel, desde que o faça dentro do prazo de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato.

Para entender melhor acerca dos tipos de renovação, e entender qual deles é o mais recomendado para cada caso. É altamente recomendável o auxílio de um advogado especializado que possa oferecer orientação jurídica adequada. 

O que fazer em caso de rescisão antecipada de um contrato de locação comercial?

Em caso de rescisão antecipada de um contrato de locação comercial, o locatário deve seguir as regras previstas em lei. Essas leis estabelecem que o locatário deve: 

• Notificar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência 
• Pagar uma multa proporcional ao tempo que ainda falta para o fim do contrato 

A multa tem como finalidade compensar o locador pela quebra do contrato, já que ele terá que divulgar o imóvel passar pelo processo de negociação novamente até a entrada de um novo inquilino. O valor da multa deve estar descrito no contrato, podendo ser um valor fixo ou, por exemplo, 6 meses de aluguel. 

O locador pode rescindir o contrato de locação em algumas situações, como: Venda do imóvel, Ação de despejo, Necessidade de uso próprio do imóvel, entre outros.

Em alguns casos, em que a multa não for paga ou casos que existirem litígios entre as partes, pode-se recorrer a uma ação judicial com o auxílio de um advogado especializado.

Qual o prazo mínimo de contrato de locação comercial?

O prazo mínimo de contrato de locação comercial é variável, A Lei do Inquilinato não define um prazo, deixando a decisão nas mãos do locador e do locatário. Entretanto, o locatário pode solicitar a renovação do contrato se ele tiver sido escrito e tiver um prazo mínimo de 5 anos.

O que não pode faltar num contrato de locação comercial?

O que não pode faltar num contrato de locação comercial são os seguintes elementos: Dados das partes, Descrição do imóvel, Prazo de locação, Responsabilidades das partes, Permissões e restrições, Forma e local de pagamento, Inventário, e vistorias.

Qual é a lei do inquilinato comercial?

A lei do inquilinato comercial se trata da Lei do Inquilinato, ou Lei nº 8.245/1991, que rege a locação de imóveis comerciais, com também as locações residenciais e por temporada. Esta lei foi criada com o objetivo de assegurar a segurança de todos os envolvidos na locação.

É obrigatório reconhecer firma de contrato de locação?

A Lei do Inquilinato nº 8.245/91 não exige essa formalidade. Portanto,o reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do contrato de locação de imóvel. 

Conclusão

Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o tema ou outros assuntos, entre em contato conosco. Saiba que o nosso escritório, Galvão & Silva, valoriza atendimentos de excelência, proporcionando atendimento de qualidade técnica e humanizado. Nos preocupamos muito com a capacitação da nossa equipe e teremos enorme satisfação em poder auxiliar em suas demandas relacionadas com abuso de autoridade.