Ação de Despejo: O que é? Quais as Regras?

A ação de despejo é o meio legal pelo qual o locador recupera a posse do imóvel alugado quando o locatário descumpre as obrigações contratuais. 

A ação de despejo é uma das ferramentas à disposição do locador para ter seus direitos contratuais garantidos. De forma geral, é a ação utilizada para obrigar que um locatário saia do imóvel que ocupa a partir de uma motivação justificada.

No artigo de hoje explicaremos o que é uma ação judicial, suas partes, seus motivos válidos e seu funcionamento. Ao final do texto, ainda, há uma rápida sessão de perguntas e respostas para dúvidas comuns sobre o assunto. Esperamos que a leitura seja útil para esclarecer suas dúvidas!

O que é uma ação de despejo?

Ação de despejo é um tipo de ação judicial, ou seja, um processo que tem esse nome. A Ação de despejo é uma ação proposta pelo locatário e, como o próprio nome sugere, busca “expulsar” o inquilino do imóvel em que está dentro de um prazo determinado pela Justiça. 

Normalmente, uma ação de despejo surge quando medidas mais amenas não foram suficientes para resolver a situação geradora de um possível despejo. Acúmulo de inadimplências, descumprimentos do contrato ou questões não resolvidas costumam justificar esse cenário.

Além disso, antes mesmo da ação de despejo, podem ser tomadas medidas extrajudiciais, como cobranças, notificações e avisos prévios. Ao tomar essas medidas com o auxílio de advogados, você aumenta suas chances de uma solução ágil.

Para não confundir: as figuras do locador e do locatário

Locador e locatário são nomes que você verá com muita frequência ao longo deste artigo. Embora façam parte do dia a dia de quem trabalha com locações, podem ser um tanto confusos: afinal, locador é quem recebe ou quem paga o aluguel?

Para não restarem dúvidas ao longo da leitura, vamos explicar e trazer alguns sinônimos:

• Locador: É o proprietário do imóvel ou seu representante. É quem dispõe o imóvel para aluguel. Quem recebe os valores do imóvel alugado. Também, para os fins de compreensão do artigo de hoje, é quem pode entrar com a ação de despejo.
• Locatário: É quem chamamos tipicamente de “inquilino”. É quem paga o aluguel do imóvel. É o “usuário” daquela relação jurídica e, para isso, paga por ela.

Com isso esclarecido, veremos o que pode motivar uma ação de despejo.

As motivações que ocasionam a ação de despejo

A moradia de alguém é um valor protegido pelo direito brasileiro. Por isso, para que um locador possa solicitar judicialmente a retirada de seu locatário do imóvel, é necessário haver uma justificativa prevista em lei para que tal ação seja válida.

Entre as justificativas mais comuns aceitas no ordenamento jurídico brasileiro estão:

Inadimplência do aluguel

A inadimplência é, sem dúvidas, o motivo mais comum para uma ação de despejo. Assim, é estabelecida quando o inquilino deixa de pagar o valor do aluguel, ficando constituída uma justificativa indiscutível para dar início à ação. Neste caso, pode-se pedir tanto o despejo, como a indenização pelos valores em atraso com eventuais correções e multa.

Descumprimento de contrato

Em um contrato de locação de imóvel, há regras estabelecidas ao longo das cláusulas contratuais. Seja a proibição de uso para certa finalidade, a não realização de certas mudanças ou quaisquer regras acordadas entre locador ou locatário.

Assim, seu descumprimento pode ser motivo para a quebra contratual que dê fim ao negócio em questão.

Não renovação contratual

Quando um contrato de locação não é renovado e o locador deseja reaver o imóvel para si, a desocupação é a única ação possível.

Embora seja um tanto óbvio, nem sempre os moradores estão dispostos a tomar essa atitude de maneira voluntária. Por isso, a não renovação contratual pode ser alegada como um motivo válido para a ação de despejo, comprovando-se a questão.

Reparos urgentes

Reparos urgentes são situações que exigem uma ação imediata do proprietário no imóvel para que ele pare de ser danificado e evitar que danos sejam gerados.

Se o locatário não se dispuser a dar o acesso para que o locador realize esses reparos urgentes, a legislação brasileira prevê a possibilidade de que a ação de despejo seja usada para garantir este cuidado e conter os danos o quanto antes.

Moradia própria ou de cônjuge

Quando um locador possui apenas um imóvel próprio, que aluga para alguém, mas decide retornar a residir nele, a legislação brasileira prevê que ele possa retomar o bem para seu uso pessoal.

O mesmo vale para o uso de seu cônjuge. Se o atual morador se recusar a sair mediante a solicitação extrajudicial, a ação de despejo é o meio correto para recuperar a moradia.

Preciso de advogado para fazer a notificação extrajudicial?

É absolutamente recomendado que você conte, sim, com a assessoria de um profissional especializado, até mesmo para tomar medidas extrajudiciais. No caso de uma notificação extrajudicial para desocupação do imóvel, é necessário que fique clara a motivação e o tom adequado, sem qualquer tipo de ameaça.

Uma boa notificação extrajudicial é clara, tem comprovação de ter sido recebida e tem um prazo definido para seu cumprimento. Isto, pois ela pode ter utilidade como prova em uma eventual ação de despejo, demonstrando que as tratativas já ocorrem em um âmbito extrajudicial. Assim, você gera um senso de urgência na ação judiciária.

Além disso, quando os meios extrajudiciais não são suficientes, a solução judicial se torna a saída necessária. Neste caso, a contratação de um advogado será obrigatória. Por isso, recomenda-se que você conte com um profissional que acompanhe o caso desde o início das tratativas.

Além de facilitar a chance de uma solução antecipada, isso aumentará a agilidade na hora de judicializar a ação.

O locatário pode reverter a ação de despejo, caso pague os valores atrasados?

Se, ao longo de uma ação de despejo motivada pelo inadimplemento dos valores do aluguel, o locatário pagar corretamente todos os valores, há a possibilidade de que se encerre a ação. Esta, porém, não é uma garantia. 

Contudo, muitas vezes o locador já reuniu evidências de que seu inquilino é um devedor reincidente, sendo mais importante despejá-lo para dar continuidade com outro inquilino do que simplesmente fazer uma cobrança. Estes cenários sempre são avaliados na Justiça e levados em consideração na horada tomada de decisão final.

A ação de despejo de imóvel comercial é diferente da residencial?

Sim, há diferenças importantes entre as locações comerciais e residenciais. Isso acontece porque o ponto comercial é parte fundamental do funcionamento de um empreendimento. Todavia, quando o assunto é moradia o impacto do local é menos grave.

Assim, se você precisa de orientações sobre locações comerciais, entre em contato com a nossa equipe para agendar uma consulta com um advogado especialista na área.

Posso expulsar o inquilino com as minhas próprias mãos ao invés de entrar com uma ação de despejo?

Não, você definitivamente não pode fazer isso. Aliás, é mais adequado que o locatário faça uso da força para impedir sua ação do que o oposto. Isso porque a força só é tolerada em situações de invasão. Ainda assim, o aluguel atrasado é um cenário de inadimplência. Uma coisa não se transforma na outra.

Em geral, o uso das “próprias mãos” para desocupar um imóvel tende a gerar a possibilidade de indenização para o locatário. 

Uma ação de despejo pode dar origem a danos morais?

Quando pensamos em uma ação de despejo, os assuntos relacionados normalmente são os de cobrança dos valores em atraso, a questão da moradia e da retomada do imóvel. Mas tanto ações do locatário quanto eventuais excessos do locador podem dar origem a danos morais.

Um exemplo típico de danos morais devidos pelo locatário é quando há clara tentativa de enganar o locador, constrangendo-o em situações públicas e prejudicando-o com a falta do pagamento. Já no lado oposto, humilhações públicas – como cobranças excessivas e exageradas – podem dar causa à indenização.

É importante ressaltar que a existência de danos morais não ocorre em prejuízo nem benefício dos danos materiais. Significa dizer que as cobranças de valores devidos, prejuízos e danos à propriedade são feitas paralelamente às questões morais.

Aliás, é perfeitamente possível que um locador receba os valores que estavam em atraso, mas precise indenizar moralmente seu antigo locatário. É por isso que a orientação profissional é tão importante.

Que tipo de especialidade devo buscar em um advogado para ação de despejo?

As questões relativas ao aluguel passam por regulação diretamente por duas fontes legais principais no direito brasileiro: o Código Civil e a Lei de Locação. A lei de locação possui regramentos específicos, por isso, pode se sobrepor às regras gerais do Código Civil.

É por isso que você deve procurar um advogado que tenha experiência no Direito Civil, mas que tenha atuado especificamente com questões de locação. Isso aumenta a agilidade da tomada de decisão em ações específicas do tema. Embora não seja garantia de que o processo ande de maneira mais ágil, é uma segurança de embasamento para cada passo.

Perguntas frequentes sobre a ação de despejo

Como escritório de advocacia especialista em ação de despejo, recebemos uma série de perguntas sobre o tema todas as semanas. Sabemos que essas perguntas também podem ser suas. Por isso, aproveitamos para respondê-las por aqui:

Quando é cabível a ação de despejo? 

A ação de despejo é cabível quando há inadimplência, término do contrato, necessidade de uso próprio do imóvel, entre outros motivos previstos em lei.

O que é necessário para uma ação de despejo? 

É necessário um contrato de locação vigente, comprovação da inadimplência ou outro motivo legal, e um advogado para ajuizar a ação no fórum competente.

Qual o prazo para despejo do inquilino? 

O prazo pode variar, mas geralmente é de 15 dias após a decisão judicial para desocupação voluntária. Em casos de urgência, pode ser determinado um prazo menor.

Quais os motivos para uma ação de despejo? 

Os motivos incluem inadimplência, término do contrato, infração contratual, necessidade de uso próprio ou de familiares, reformas no imóvel, entre outros.

Conclusão

Se, ao longo deste artigo, você percebeu que precisa de orientações jurídicas ou de um advogado especialista para atuar em uma ação de despejo, entre em contato com a equipe do escritório de Advocacia Galvão e Silva. Nossos profissionais estão preparados para esclarecer suas dúvidas.