Advogado imobiliário – Compra de imóveis na planta

O advogado imobiliário é o profissional da área jurídica especializado no Direito Imobiliário, ramo do Direito que trata dos imóveis. Esse profissional lida, entre outras questões, com a compra de imóvel na planta.

Com o objetivo de esclarecer os principais questionamentos existentes sobre a atuação desse profissional, nossos advogados especialistas elaboraram o presente artigo. Confira!

O Direito Imobiliário

Tecnicamente, o advogado imobiliário atua no ramo do Direito Privado, pois esse ramo trata das relações que decorrem da propriedade de bens imóveis.

No entanto, o Direito Imobiliário é um ramo mais abrangente do que a sua classificação técnica diz. Dentro do Direito Imobiliário, temos questões que envolvem inúmeros outros ramos do Direito, como, por exemplo, Direito do Consumidor, Direito Contratual, Direito das Obrigações, Responsabilidade Civil e Direito de Família.

Visto isso, é possível afirmar que o Direito Imobiliário está diretamente ligado a tudo que se relaciona a imóveis, ainda que esse não seja o motivo que deu causa a lide. Independentemente da situação, o auxílio do advogado imobiliário se faz necessário.

Atraso da construtora/incorporadora na entrega da obra

Ao comprar um imóvel na planta, o adquirente, aqui definido como o comprador de unidade autônoma na incorporação imobiliária (comprador), assina um contrato de promessa de compra e venda.

Nesse contrato, há em uma cláusula e um prazo para a conclusão da obra e entrega da chave pela construtora/incorporadora. Infelizmente, no entanto, é comum que, no prazo convencionado entre as partes, o comprador não receba as chaves de seu imóvel, em razão de atraso da construtora/incorporadora na conclusão da obra. Inúmeros são os casos de compradores que passam por essa situação e não conseguem ter a posse do seu imóvel no prazo previsto contratualmente.

Diante dos diversos casos de atraso de construtoras/incorporadoras na entrega da obras, os compradores passaram a acionar a justiça para conseguir, em juízo, o ressarcimento dos danos ocasionados pelo descumprimento do prazo contratual por parte da construtora/incorporadora.

É importante frisar que, nos contratos de promessa de compra em venda, a construtora/incorporadora prevê multa moratória por descumprimento contratual por parte do comprador, que, ao atrasar algum pagamento, se vê obrigado a arcar com altos juros de mora. Em contrapartida, na maior parte dos contratos de compra e venda, a construtora/incorporadora fica desobrigada a arcar com quaisquer penalidades em caso de descumprimento contratual, principalmente no que diz respeito ao prazo de entrega da obra.

Foram tantos os casos de consumidores que acionaram o Poder Judiciário pelo descumprimento de obrigação prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo sobre o assunto. O tribunal entendeu que a cláusula penal prevista nos contratos de compra e venda exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir como parâmetro para indenização em casos de descumprimento das obrigações contratuais pela construtora/incorporadora, como no caso do atraso de entrega da obra. Nesse mesmo julgamento, também em rito repetitivo, o colegiado do STJ definiu pela impossibilidade de cumular lucros cessantes com a cláusula penal por atraso em entrega de obra.

Cláusulas abusivas no contrato de promessa de compra e venda

Afirma-se que há cláusulas abusivas no contrato de promessa de compra e venda quando esse documento apresenta cláusulas que oneram excessivamente uma das partes em prejuízo da outra, trazendo ao contrato um desequilíbrio. Essas cláusulas são nulas de pleno direito ou passiveis de anulação. Elas são consideradas ilegais por afrontarem os direitos dos consumidores, bem como o Código Civil.

O prazo de entrega da obra, para que o comprador pegue as chaves do imóvel, é uma das cláusulas que, por vezes, a depender do modo como é redigida, é ilegal nos contratos de promessa de compra e venda. Essa ilegalidade se dá de diversas maneiras. Como exemplos, podemos citar quando a construtora/incorporadora estipula prazos muito longos, ou que podem ser prorrogados mais de uma vez.

Também é abusiva cláusula estabelecendo que despesas de condomínio, multa de contribuições, impostos e taxas que recaírem sobre o imóvel a partir da data do habite-se serão de responsabilidade dos compradores. Isso acontece porque a simples emissão do habite-se não transfere a posse do imóvel de imediato para o comprador. Para que essa transferência ocorra, é necessário, ainda, aguardar a instalação do condomínio, para posteriormente receber as chaves. Por isso, o correto é que despesas condominiais e impostos sobre o imóvel somente sejam de responsabilidade do comprador após a entrega das chaves.

Em se tratando de rescisão contratual da promessa de compra e venda, quando por culpa exclusiva do comprador ou do vendedor, o STJ tem entendido que o percentual de retenção razoável da cláusula penal deve incidir no montante pago até o momento da rescisão, sendo arbitrado em até 10% desse valor, sempre observando as circunstâncias de cada caso e avaliando, ainda, os prejuízos suportados pelas partes para a definição do percentual.

O advogado imobiliário

Para garantir todos esses direitos, muitas vezes, é necessário o serviço de um advogado especialista na área. Frequentemente, por desconhecimento dos seus direitos, o comprador acaba sendo prejudicado na relação contratual. Qualquer cláusula no contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda que coloque o comprador em situação de desvantagem e gere desequilíbrio contratual pode ser revista no Poder Judiciário para que, conforme o caso, seja feita a alteração necessária ou seja declarada sua nulidade.