10 cuidados ao comprar um imóvel

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida, e, por isso, exige uma atenção redobrada. Além de verificar a documentação, como a matrícula atualizada e as certidões negativas, é fundamental analisar o histórico do vendedor e o estado do bem.

Sabemos que, ao decidir pela compra de um imóvel, surgem muitos detalhes e pequenas decisões que precisam ser tomadas. Não estamos falando de uma simples aquisição, que pode ser trocada ou devolvida com facilidade; aqui, os cuidados devem ser ainda mais minuciosos.

Além de ouvir opiniões de familiares e amigos sobre o assunto, é necessário lidar com uma série de questões burocráticas que devem ser resolvidas para concretizar o sonho de adquirir um imóvel. Por isso, é altamente recomendável buscar o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário, garantindo que o processo seja realizado de forma segura e dentro da legalidade.

Este artigo foi elaborado visando destacar os 10 cuidados essenciais ao comprar um imóvel, proporcionando uma preparação mais completa para esse momento tão importante na vida de qualquer pessoa, além de facilitar a realização de um dos maiores objetivos da maioria dos brasileiros.

1. O que é preciso conferir antes de comprar um imóvel?

Antes de adquirir um imóvel, é de suma importância que se confira alguns aspectos, para garantir que a compra seja vantajosa e esteja conforme a lei. Entre os aspectos a serem observados, pode-se destacar: 

Condições do imóvel

É necessário verificar as instalações hidráulicas e elétricas, o estado das paredes, pisos, revestimentos, dobradiças, fechaduras, portões, maçanetas, torneiras, chuveiros, ralos, e vidros. É também recomendável verificar se há rachaduras ou vazamentos no teto e nas paredes. 

Regularidade dos documentos

É essencial verificar o registro do imóvel, a quitação do ITBI, o pagamento das taxas cartorárias, a certidão negativa de ônus reais e a escritura pública. Vale ressaltar que  a matrícula é o documento mais importante, pois traz o histórico do imóvel.

Processos judiciais

É de suma importância verificar se o vendedor está sendo processado na justiça para verificar sua conduta e verificar a conformidade legal do imóvel. Você pode fazer isso solicitando certidões judiciais do tribunal do estado, ou contando com auxílio de um advogado especialista.

Segurança do local 

É altamente recomendável  verificar como é a segurança da região, além de avaliar questões como: o trânsito e a infraestrutura. 

Legislação local

É necessário  consultar a legislação local antes de adquirir qualquer terreno para se certificar se é possível construir, e para garantir a conformidade legal.

2. Peça as certidões negativas do imóvel

Esse é o momento em que você vai avaliar a situação jurídica do imóvel. Entre os cuidados essenciais ao comprar um imóvel, este é um dos mais negligenciados por muitas pessoas, mas é fundamental para garantir que não há pendências ou problemas legais envolvendo o bem.

Portanto, ao negociar a compra, solicite ao proprietário as seguintes certidões:

• Certidão de Protestos: Verifica se o imóvel ou o vendedor tem registros de protestos de dívida.
• Certidão de Ações Cíveis: Para verificar se há ações judiciais civis que envolvem o imóvel ou o vendedor.
• Certidão de Falência e Concordata: Verifica se o vendedor ou a empresa proprietária do imóvel está em processo de falência, ou concordata.
• Certidão da Justiça do Trabalho: Para certificar se há ações trabalhistas em nome do vendedor que possam afetar a venda.
• Certidão Negativa de Débitos do INSS (CND/INSS): Certifica que o vendedor não tem débitos com a Previdência Social que possam afetar a propriedade.
• Certidão de Executivos Fiscais (municipais, estaduais e federais): Para verificar se existem pendências fiscais, como dívidas de impostos, taxas ou contribuições.
• Certidão de Matrícula de Inteiro Teor: Apresenta o histórico completo do imóvel, incluindo transferências de propriedade e registros anteriores.
• Certidão de Ônus Reais e Ações Reipersecutórias: Verifica se o imóvel está vinculado a algum ônus, como hipotecas, penhoras ou ações judiciais que possam afetar a propriedade.

Essas certidões são documentos essenciais que atestam a situação jurídica do imóvel. Elas mostrarão se o imóvel está vinculado a um financiamento, hipoteca, se foi dado como garantia em alguma dívida, ou até se existem parcelas de IPTU, ou outros tributos em aberto.

Se tiver dúvidas sobre os documentos apresentados, é altamente recomendável que você consulte um advogado ou escritório de confiança especializado em direito imobiliário. Assim, você terá a certeza de que está tomando as precauções necessárias para uma transação segura e sem surpresas.

3. Faça um sólido contrato de compra e venda

Na hora de formalizar a compra de um imóvel, é essencial elaborar um contrato de compra e venda claro e completo. O artigo 481 do Código Civil define que, por meio desse contrato, uma das partes se obriga a transferir a propriedade do imóvel, enquanto a outra paga o preço acordado. 

Para garantir que o contrato esteja conforme a legislação e proteja os direitos de ambas as partes, é recomendável contar com uma orientação do escritório ou advogado de confiança.

O contrato deve incluir informações detalhadas sobre as partes envolvidas, a descrição do imóvel, o valor e a forma de pagamento, além de prazos para entrega e pagamento. Também é importante que o contrato estabeleça as responsabilidades por encargos e tributos, assim como as condições para rescisão e penalidades em caso de descumprimento. 

Com o auxílio de um advogado, você garante que todos os aspectos legais sejam atendidos e evita problemas no futuro.

4. Cuidados ao assinar o contrato de compra e venda de imóveis

Ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel, é altamente recomendável tomar alguns cuidados essenciais. Entre os principais, podemos destacar:

Ter um advogado

É altamente recomendável contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional, com seu amplo conhecimento, fará uma análise detalhada do contrato e garantirá que tudo esteja em conformidade com a legislação, além de assegurar os direitos do comprador.

Confirmar débitos

Verifique se o imóvel possui dívidas pendentes, como taxas condominiais, IPTU ou contribuições associativas. Certifique-se de que o imóvel está regular financeiramente antes de avançar na compra.

Estar preparado financeiramente

Prepare-se para os custos adicionais relacionados à compra, como a escritura, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do imóvel no cartório. Esses custos devem ser planejados com antecedência para evitar surpresas.

Verificar irregularidades

Cheque se o imóvel está disponível para venda, se não há penhoras ou pendências judiciais (como ações de inventário). A verificação de qualquer irregularidade é crucial para evitar problemas futuros.

Realizar uma vistoria

Se possível, faça uma vistoria detalhada no imóvel para identificar possíveis problemas estruturais, como rachaduras, infiltrações ou defeitos que possam afetar sua segurança e valorização.

Analisar as cláusulas

Leia atentamente todas as cláusulas do contrato, especialmente as que tratam de condições de pagamento, possibilidade de desistência e penalidades em caso de inadimplência ou descumprimento das condições acordadas.

Estabelecer a data de desocupação

O contrato deve especificar claramente a data em que o vendedor se compromete a desocupar o imóvel. Isso evita qualquer mal-entendido sobre a entrega da propriedade.

5. Pagar os tributos referente a compra do imóvel

Como em boa parte dos negócios jurídicos que praticamos, lá está o governo para recolher o “bom e velho” tributo.

Logo, na hora de comprar um imóvel esse é outro cuidado que você deve ter.

Assim sendo, o tributo eleito na hora da compra de um imóvel é o ITBI.

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que está determinado no Código Tributário Nacional. Sua competência é municipal, ou seja, é um tributo vindo da cidade onde seu imóvel está situado.

O valor desse imposto será calculado com base na alíquota de cada município em cima do valor venal do seu imóvel.

A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Art. 38, Código Tributário.

A pergunta que não quer calar é: quem paga esse imposto? Geralmente, a lei municipal estabelece que quem paga o ITBI é o comprador. Ou seja, normalmente o imposto do imóvel que você está comprando também é seu, mas o que de fato determina o Código Tributário é:

Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.

 Art. 42,Código Tributário.

Isso quer dizer, que nada impede que você estabeleça com o vendedor em contrato que o pagamento desse imposto seja de responsabilidade dele e não sua.

Porém, fique ciente que a obrigação, ou seja, o contribuinte do imposto ainda é você, por isso, se não houver o pagamento, o fisco irá cobrá-lo e não ao vendedor.

6. Fique atento às “pegadinhas”

Elas podem surgir durante a compra do imóvel ou no processo de financiamento, se for o caso. Uma das “pegadinhas” mais comuns envolve o seguro obrigatório.

Por exemplo, se o imóvel estiver sendo financiado junto a um banco, é importante saber que apenas dois tipos de seguro são, de fato, obrigatórios:

• Seguro de morte ou invalidez permanente: esse seguro garante o pagamento do saldo devedor caso o comprador faleça ou se torne inválido.
• Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): Esse seguro cobre o banco caso o imóvel sofra danos, sendo calculado com base no valor do imóvel.

Portanto, nenhum outro seguro além desses dois é obrigatório. Se o banco oferecer outros tipos de seguro, eles são opcionais e você pode decidir se deseja ou não os contratar.

Outra ilusão comum é o pensamento de que, após a compra do imóvel, o novo proprietário está “por sua conta”, e que o antigo proprietário ou a construtora não têm mais responsabilidades sobre o imóvel. No entanto, não é bem assim, e o Código Civil Brasileiro protege o comprador em relação a isso. Veja o que diz:

“A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser rejeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou que diminuam seu valor.”
(Art. 441, Código Civil)

Conforme o art. 441, o comprador tem o direito de exigir abatimento no preço ou até rescindir o contrato se o imóvel apresentar vícios ou defeitos ocultos. Se o vendedor (alienante) souber desses defeitos e não os informar, ele será responsável pela restituição do valor pago, além de perdas e danos. Se o vendedor não souber dos vícios, ele terá que devolver apenas o valor pago, além das despesas do contrato.

Esses artigos determinam claramente que o vendedor (alienante) pode ser responsabilizado por defeitos ou problemas no imóvel que se manifestem após a venda e a transferência da propriedade. Como cada caso é único, é importante que, se isso acontecer, você busque a orientação de um advogado especializado para lidar com a situação. Esteja ciente de que isso pode ocorrer e que seus direitos estão protegidos.

7. Não esqueça a vistoria

A vistoria é parte fundamental para apontar eventuais problemas antes da transmissão do imóvel.

Como dito anteriormente, é certo que você poderá reclamar problemas e vícios que ocorrerem depois da transmissão. Porém, quanto antes você os identificar, melhor.

Assim sendo, avalie o laudo técnico com cuidado, ele trará o ponto de decisão se este é ou não o imóvel certo para você.

8. Verifique a reputação do vendedor

Quando se trata de imóvel vendido de pessoa física para pessoa física, é essencial verificar a reputação do antigo proprietário. Embora, nesse caso, a dinâmica seja diferente da compra de imóvel de uma construtora, o procedimento de diligência é igualmente importante.

Assim como ocorre com a construtora, é fundamental pedir certidões ao vendedor, mas com a diferença de que as certidões que você precisará solicitar ao antigo proprietário incluem:

• certidões negativas de ações na Justiça Federal;
• ações cíveis;
• Interdição, tutela e curatela;
• ações das Fazendas Estadual e Municipal;
• protesto de títulos.

Outro detalhe importante é se o proprietário do imóvel que você deseja comprar é casado. Isto porque para que a venda se concretize é necessário a anuência da esposa.

9. Fuja de multas

Multas por atraso acontecem no caso de imóveis pagos em parcelas e financiados.

Lembrando que caso haja multa por atraso ela não pode exceder a 2%. Já a multa caso você decida desistir da compra do imóvel pode ser um pouco mais grave.

E aí entra o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil  em seu art. 53 e 413 respectivamente.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Art. 53 Código de Defesa do Consumidor.

Note que os dois artigos serão usados para “amenizar” suas perdas, caso você decida não continuar mais com a compra do imóvel.

A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Art. 413, Código Civil

10. Lembre-se dos serviços essenciais

Os serviços essenciais como ligações de água, energia podem parecer rápidos e sem burocracia, no entanto, não se engane, eles podem levar dias.

Assim sendo, verifique no contrato quem ficará responsável por isso e certifique-se de que o fará antes da transmissão do imóvel.

Estes foram os 10 cuidados ao comprar um imóvel.

Por fim, são tantos aspectos e detalhes na hora de comprar um imóvel que orientamos profundamente a consulta por um escritório ou advogado de confiança. Tudo isso para que os cuidados ao comprar um imóvel tenham o resultado positivo que você merece!

E se você gostou desse artigo de 10 cuidados ao comprar um imóvel, talvez se interesse em ler os “5 passos para um contrato de locação de imóveis comerciais mais sólido”.

Posso comprar um imóvel com dívidas ou pendências?

A possibilidade de comprar um imóvel com pendências ou dúvidas depende de vários fatores, como a situação do imóvel, da dívida, e do comprador. Entenda mais sobre as especificidades de cada caso: 

Em casos de Processo judicial

É possível adquirir um imóvel que esteja em processo judicial por dívidas, desde que a compra esteja amparada pela Lei nº 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família.

Em casos de dívidas do imóvel

O novo proprietário assumirá as dívidas associadas ao imóvel, como IPTU, taxas de condomínio e obrigações ambientais. Isso inclui quaisquer pendências financeiras que o imóvel possa ter.

Em caso de dívidas do comprador:

Se o comprador tiver o nome negativado, a obtenção de financiamento pode ser mais difícil. Isso acontece porque os bancos analisam a pontuação de crédito do comprador e sua reputação financeira antes de aprovar o financiamento.

Em casos de Dívida ativa

Se a dívida ativa for transferível, o comprador pode negociar diretamente com o órgão competente. Isso pode incluir opções como redução de multas, parcelamento, quitação do valor total ou redução de juros.

A compra de um imóvel com dívidas ou pendências requer cuidado, e a consulta com um advogado especializado é recomendada para entender completamente as implicações legais e financeiras antes de seguir com a transação.

Qual é o documento mais importante de uma casa?

O documento considerado o mais importante de uma casa é o documento de  matrícula do imóvel, isso se dá porque este documento contém todo o histórico do imóvel. A matrícula é indispensável para verificar quem é o dono do imóvel e possíveis restrições à venda.

Como saber se o imóvel está na Justiça?

Para saber se o imóvel está na justiça, pode-se consultar registros públicos, como documentos de propriedade e registros judiciais, consultar a matrícula atualizada do imóvel, buscar auxílio de um advogado imobiliário, ou consultar a imobiliária.

O que é o Habite-se de uma casa?

O Habite-se se trata de um documento que comprova que a construção de um imóvel está em concordância com as normas e regulamentações vigentes. Ele é emitido pela prefeitura após a conclusão da obra e é de suma importância para que o imóvel possa ser habitado.

Qual o risco de comprar casa sem Habite-se?

Os riscos de comprar uma casa sem habite-se envolvem: desvalorização do imovel, impossibilidade de registro, multa, impossibilidade de financiamento, impossibilidade de herança, entre outros. 

Conclusão

A compra de um imóvel é um passo significativo e exige cuidados detalhados para garantir uma transação segura e sem surpresas. Além de verificar a documentação do imóvel e do vendedor, é essencial realizar uma análise minuciosa das condições do bem, das pendências financeiras e das questões legais envolvidas. 

Consultar um advogado especializado no processo e tomar medidas de precaução, como a vistoria do imóvel e a verificação de débitos, são fundamentais para proteger seus direitos e evitar problemas futuros.